BRP Holding Llc. Res. IGJ 205/05

Inspección General de Justicia, 15/02/05, BRP Holding Llc. Resolución nº 205/05.

Sociedad constituida en el extranjero (EUA). Adquisición de dos inmuebles en Argentina. Ley de sociedades: 118. Res. 8/03. Acto aislado. Manifestación en la escritura. Criterio restrictivo. Destino de vivienda y casa de veraneo. Ejercicio habitual en Argentina. Intimación a inscribirse en la Inspección General de Justicia.

Publicado por Julio Córdoba en DIPr Argentina el 17/03/07.

Buenos Aires, febrero 15 de 2005.-

Vistas: Las presentes actuaciones, que llevan el número de identificación del expediente 609282 y código de trámite 5064044, correspondientes a la sociedad denominada "BRP Holding LLC", de cuyas constancias surge:

1. Que a fs. 1/4 obra la escritura 49 del protocolo del escribano Agustín Novaro, otorgada en fecha 18/3/2004, conforme a la cual los Sres. Aída N. del Coto y María R. del Coto, en su carácter de vendedoras, transfirieron a la sociedad extranjera denominada "BRP Holding LLC", representada en ese acto por el Sr. Marcelo A. Adorisio, en su carácter de apoderado de la misma, un inmueble sito en la Av. Lidoro Quinteros 1459, entre Victorino de la Plaza y la Av. del Libertador, por un precio total de dólares estadounidenses 24.103. Conforme surge del aludido instrumento público, el Sr. Adorisio exhibió un poder otorgado en su favor por la sociedad "BRP Holding LLC" en fecha 2/1/2004, aclarando asimismo dicho apoderado que la aludida sociedad se encuentra registrada en el estado de Florida, EEUU el 18/10/2002. Posteriormente, por escritura pública n. 101 del 21/5/2004, del protocolo del referido notario, se dejó expresamente aclarado que la adquisición realizada por la sociedad "BRP Holding LLC" fue un acto aislado de dicha compañía en el país, por lo que no fue necesaria su inscripción en el Registro Público de Comercio en virtud del art. 118 de la ley 19550 (ver fs. 5).

2. Por auto del 26/10/2004 y en uso de las atribuciones conferidas por los arts. 7 y 10 de la ley 22315 y el art. 3 de la resolución general 8/2003, la Inspección General de Justicia dispuso efectuar diversas medidas de investigación: una visita de inspección al inmueble de marras, a los fines de constatar el estado de ocupación del mismo y el título invocado por quien habita el mismo y la citación al Sr. Marcelo A. Adorisio, en su carácter de representante de la sociedad extranjera "BRP Holding LLC" a los fines de dar explicaciones y acompañar los estatutos de dicha sociedad extranjera y una copia del poder exhibido en el acto escriturario del 18/3/2004 (fs. 9).

3. A fs. 12 de las presentes actuaciones obra el informe presentado por los Inspectores de Justicia Dres. María T. Castorino de Puppi y Marcelo Lantelli en fecha 9/12/2004, quienes ilustraron que el inmueble sito en la Av. Lidoro Quinteros 1459 de esta ciudad de Buenos Aires, consta de una construcción de antigüedad aproximada de 50 años; que se halla desocupado y en muy mal estado y que, conforme las declaraciones de un vecino, dicha propiedad se encuentra desocupada. Dicho vecino informó que el inmueble tuvo colocado un cartel de venta perteneciente a una inmobiliaria de la zona, pero que fue retirado y que actualmente la tiene a la venta otra firma inmobiliaria, habiendo recibido comentarios que el precio de la misma es de U$S 120.000. Ante ello, los Inspectores Castorino de Puppi y Lantelli se dirigieron a la inmobiliaria sita en la misma calle, donde se negaron a suministrarles cualquier tipo de información.

4. A fs. 28 obra la declaración testimonial del Sr. Marcelo A. Adorisio, quien ratificó ser representante legal de la sociedad "BRP Holding LLC", con sede en los Estados Unidos, y que es pariente consanguíneo de uno de los socios, la Sra. Nancy A Grygiel, quien actualmente reside en dicho país. Declaró que desconoce que destino se pensó para dicho inmueble, que no sabe si lo tienen a la venta, y que además de dicha propiedad, aquella sociedad extranjera adquirió en el mes de diciembre de 2003 otro inmueble en la ciudad de Pinamar, en la cual el testigo actuó también como apoderado, pero que desconoce el monto de la operación, pero que, en cuanto al destino de tales propiedades, suponía que ambos inmuebles, el de la Capital Federal y el de la ciudad de Pinamar, estarían destinados a vivienda permanente y vacaciones respectivamente. Sostuvo que la sociedad "BRP Holding LLC" no se halla inscripta en la Inspección General de Justicia, atento que el escribano actuante lo consideró innecesario, pero que si ello fuere exigido, el dicente se pone a disposición para el cumplimiento de los requerimientos que le sean efectuados.

5. A fs. 29, la Inspectora de Justicia, la Dra. María T. Castorino de Puppi entendió cumplidas todas las diligencias probatorias ordenadas oportunamente, estimando corresponder la elevación de las presentes actuaciones a esta Inspección General, a los fines del dictado de la correspondiente resolución. Tal criterio fue compartido por la Sra. Susana Rodríguez, en su carácter de jefe del Departamento de Sociedades Comerciales y Regímenes de Integración Económica, conforme auto del 21/1/2005. No obstante ello, el suscripto entendió procedente, con carácter previo al dictado de la presente resolución, correr vista de las presentes actuaciones al Sr. Marcelo A. Adorisio, en su carácter de apoderado de la sociedad "BRP Holding LLC" a los fines de que se expida sobre las constancias de autos.

6. En fecha 7/2/2005, a fs. 33 se presentó en autos el Sr. Marcelo Adorisio, ratificando lo declarado el 27/12/2004, en el sentido de que la sociedad "BRP Holding LLC" realizó dos operaciones en la República Argentina: la compra de un terreno y una casa de veraneo. Asimismo se puso a disposición de esta Inspección General de Justicia para lo que dicho organismo decidiere menester adoptar en cuanto al curso de acción relacionado con la inscripción de la sociedad.

Considerando: 7. Que el presente expediente ha sido formado en cumplimiento de lo dispuesto por el art. 3 de la resolución general 8/2003 a los fines de analizar, por parte de la Inspección General de Justicia, los instrumentos remitidos a este organismo por el Registro de la Propiedad Inmueble en los cuales ha intervenido una sociedad extranjera invocando la celebración de un acto aislado en la República Argentina y con el objeto de encuadrar, legalmente, la actuación de dicho ente en nuestro país.

8. Que conforme a las constancias de autos, la actividad realizada por la sociedad extranjera "BRP Holding Llc.", constituida en el estado de Florida, EEUU, entre los meses de diciembre de 2003 y marzo de 2004 lo ha sido la adquisición de dos inmuebles, uno situado en la Ciudad de Buenos Aires y el restante en la ciudad de Pinamar, provincia de Buenos Aires, cuyo destino lo constituye, según lo entiende su apoderado, servir de vivienda el primero de ellos y de casa de veraneo la segunda propiedad.

9. La cuestión radica entonces en determinar si la compra de inmuebles por parte de una sociedad extranjera puede ser considerada como un acto aislado, en los términos del segundo párrafo del art. 118 de la ley 19550, como parece entenderlo la aludida sociedad extranjera y su representante en la República Argentina, o si, por el contrario, se trata de una actuación que impone la inscripción de dicha entidad en los registros mercantiles locales, en los términos del art. 118 in fine de nuestro ordenamiento societario.

10. Si bien es cierto que, atento la parquedad que ofrece la ley 19550 sobre el tema, resultaría imposible establecer un criterio uniforme, aplicable a todos los casos en que una sociedad extranjera adquiere un inmueble en el país (Polak, Federico, "La Empresa Extranjera", Ed. Abaco de Rodolfo Depalma, Buenos Aires, 2003, ps. 117/119), no lo es menos que, como principio general, tal actuación impone la registración de dicha entidad en el Registro Público de Comercio en los términos y con los efectos previstos por el art. 118 de la ley 19550, máxime cuando, como sucede en el presente caso, se trató de la adquisición de dos propiedades inmuebles en un lapso de tres meses, y en ninguno de los dos casos lo ha sido para una reventa inmediata, sino para ser utilizado a los fines de destinarlo a la vivienda permanente y casa de veraneo de uno de los socios de la sociedad " "BRP Holding Llc.", la Sra. Nancy Grygiel, que si bien reside en los Estados Unidos, podría regresar al país, como lo reconoció el propio representante de dicha sociedad, al prestar declaración testimonial el 27/12/2004.

11. Coincido con la doctrina que predica que la calificación de un acto jurídico celebrado por una sociedad extranjera como "acto aislado" no puede medirse exclusivamente desde un criterio cuantitativo (Vítolo, Daniel R., "Sociedades extranjeras y off shore", Ed. Ad-Hoc, Buenos Aires, 2203, p. 49), pero habida cuenta el fundamento que inspira la obligación de las sociedades extranjeras de inscribirse en los registros mercantiles locales, basada en principios de soberanía y control, que exceden el ámbito de interés económico de aquellas que se vinculan con aquellas (C. Nac. Civ., sala F, 5/6/2003, en autos "Rolyfar S.A. c. Confecciones Poza SACIFI s. ejecución hipotecaria"), considero que es de toda evidencia que la apreciación de una actuación aislada de un ente societario foráneo en nuestro país debe ser necesariamente restrictiva (Rovira Alfredo, "Sociedades Extranjeras", Ed. Abeledo Perrot, 1985, p. 56; íd., Zaldívar Enrique, "Régimen de las empresas extranjeras en la República", Buenos Aires, Edifor, 1972, p. 84; Perciavalle Marcelo L. "Actos aislados cumplidos en el país por una sociedad constituida en el extranjero", publicado en la Revista "Profesional & Empresaria", Ed. Errepar, julio 2004, ps. 692 y ss., etc.). En tal sentido, entiendo que no corresponde calificar como "acto aislado", la actuación de una sociedad extranjera que implique un determinado grado de permanencia en nuestro país, como lo es, al menos como principio general, la adquisición de inmuebles.

12. Repárese al respecto que la doctrina mayoritaria de nuestro país considera aún vigente el fallo plenario dictado por la C. Nac. Civ. del 30/10/1920, que negó la posibilidad adquirir inmuebles como si se tratara de actos aislados (Rovira Alfredo, ob.cit. p. 56 y 57; Perciavalle Marcelo, "Sociedades extranjeras", Ed. Errepar, 1998, p. 10; Verón, Alberto V., "Sociedades Comerciales. Ley 19550, Comentada, anotada y concordada", Ed. Astrea, Buenos Aires, 1983, p. 501 etc.), receptando idéntico criterio el anteproyecto de reformas a la ley de sociedades comerciales que se encuentra en pleno debate en nuestro medio, cuyo art. 123 expresamente dispone que la compra de inmuebles en el país obliga a la sociedad extranjera adquirente a inscribirse en el Registro Público de Comercio, sin formular salvedades o excepciones a esa previsión.

13. Por todo ello, y en el entendimiento que, atento las características que ofrece la adquisición del inmueble de la Av. Lidoro Quinteros 1459 de la ciudad de Buenos Aires por la sociedad extranjera "BRP Holding Llc.". excede largamente el concepto de "acto aislado" previsto por el art. 118 de la ley 19550, corresponde intimar a dicha sociedad, en la persona de su representante en la Argentina, a los fines de que proceda, dentro de los quince días de notificada la presente, a cumplir con la inscripción registral prevista en el tercer párrafo del art. 118 de la ley 19550, bajo apercibimiento de proceder a iniciar las acciones judiciales correspondientes.

14. En consecuencia, y atento lo dispuesto por los arts. 118 de la ley 19550, el art. 8 de la ley 22315, doctrina y jurisprudencia citada a lo largo del presente, el Inspector General de Justicia resuelve:

Art. 1: Intimar a la sociedad "BRP Holding Llc.", en la persona de su apoderado, el Sr. Marcelo A. Adorisio, al cual deberá notificarse la presente en su domicilio de la calle Campana 2569, séptimo piso A de esta ciudad de Buenos Aires, a los efectos de que, dentro de los quince días de notificada la presente, proceda a cumplir con la inscripción registral prevista en el tercer párrafo del art. 118 de la ley 19550, bajo apercibimiento de proceder a iniciar las acciones judiciales correspondientes.

Art. 2: Regístrese y firme la misma, oportunamente archívese.- R. A. Nissen.