Millintown Corporation S.A. Res. IGJ 129/05

Inspección General de Justicia, 31/01/05, Millintown Corporation S.A. Resolución nº 129/05.

Sociedad constituida en el extranjero (Uruguay). Adquisición de tres inmuebles en Argentina. Ley de sociedades: 118. Res. 8/03. Acto aislado. Manifestación en la escritura. Criterio restrictivo. Contratos de comodato. Ejercicio habitual en Argentina. Intimación a inscribirse en la Inspección General de Justicia.

Publicado por Julio Córdoba en DIPr Argentina el 17/03/07.

Buenos Aires, enero 31 de 2005.-

Vistas: 1. Las presentes actuaciones, que llevan el número de identificación del expediente 604181 y código de trámite número 5063608, correspondiente a la sociedad "Millintown Corporation Sociedad Anónima", de cuyas constancias surge lo siguiente:

Expuso el inspector Cotignola que luego se apersonó en la calle Lugones 4132, donde fue atendido por una señora, quien sin permitirle el ingreso al inmueble, manifestó a través de una ventana que se llamaba Silvia Molinari, que ocupaba el inmueble a título de inquilina y que la locadora era la sociedad "Millintown Corp. SA". Solicitado el contrato de locación, señaló que no lo tenía en ese momento, Acto seguido el referido funcionario se dirigió al domicilio contiguo, es decir, a Lugones 4136, donde fue atendido por una señora que manifestó llamarse Griselda Sarda, quien manifestó que su suegra, la Sra. Liliana S. Molinari era la dueña de la propiedad y que se la prestaba para utilizarla como vivienda

2. Por escritura 438 de fecha 19/12/2003, del protocolo del escribano Andrés Margulis, se instrumentó una operación de compraventa inmobiliaria, por medio de la cual los Sres. Osvaldo R. Molinari, Catalina Cavara de Molinari y Liliana S. Molinari en su carácter de vendedores y la sociedad "Millintown Corp. S.A.", constituida en la ciudad de Montevideo, Uruguay, cuyos estatutos fueron otorgados el 5/5/2003 e inscripta en el Registro de Personas Jurídicas de esa ciudad el 13/6/2003, con domicilio en la calle Misiones 1321 oficina 101 de dicha ciudad, representada en ese acto por el Sr. Daniel Pavlotzky Denburg, de nacionalidad uruguayo, en carácter de compradora, adquirió ésta las siguientes propiedades: 1) una finca ubicada en la Av. Ricardo Balbín 4310/12/14 entre Besares y Lugones, que cuenta con una superficie de 365,71 metros cuadrados; b) Una finca sita en la Av. Ricardo Balbín 4320, entre Besares y Lugones, de una superficie total de 348,04 metros cuadrados y c) Una finca sita en la calle Lugones 4132/36/42 entre Vilela y Ricardo Balbín, de 200 metros cuadrados, realizándose la compraventa por un predio total de pesos 117.000 recibido por los vendedores en ese mismo acto. En la escritura se dejó expresamente en claro que no hubo boleto de compraventa anterior y que la sociedad adquirente se encuentra habilitada para realizar actos aislados en el país.

3. En fecha 27/7/2004, y en uso de las atribuciones conferidas por los arts. 7 y 10 de la ley 22325, y al art. 30 de la resolución general IGJ 8/2003, se dispuso la realización de las siguientes medidas de investigación: a) Realizar una visita de inspección a los siguientes inmuebles: 1) Inmueble sito en la Av. Ricardo Balbín 4310/12/14; 2) Inmueble sito en la Av. Ricardo Balbín 4320 y 3) Inmueble sito en la calle Lugones 4132/36/42, todos de la ciudad de Buenos Aires, informando quienes la ocupan y con que título lo hacen.

4. En fecha 18/8/2004 el inspector de justicia Dr. Néstor D. Cotignola informó a la Sra. inspectora jefe del Departamento de Sociedades Comerciales y de Regímenes de Integración Económica, que, conforme a lo ordenado a fs. 6) se constituyó en el domicilio de la Av. Balbín 4310/12/14 de esta ciudad y que el inmueble correspondiente a la numeración 4310 se trata de una puerta de acceso a una escalera que lleva a un primer piso en la que, a pesar de tocar varias veces el timbre, nadie atendió a los llamados. El inmueble contiguo, correspondiente al número 4312/14, se trata de un playón con un portón de madera y una persiana metálica que, según le informaron al Inspector Cotignola unos obreros que se encontraban trabajando en la cuadra, pertenecía a un lavadero de autos, encontrándose cerrado y en estado de abandono. Por último, el correspondiente a la Av. Balbín 4320 se encuentra cerrado y se trata de dos persianas metálicas de color blanco.

5. En fecha 6/9/2004 se dispuso reiterar la visita de Inspección al inmueble de la Av. Balbín 4310 de la ciudad de Buenos Aires y se dispuso la citación de la Sra. Liliana S. Molinari a los fines de brindar las explicaciones que le serán suministradas por la Inspección General de Justicia.

6. El día 13/9/2004 fue adjuntado a las presentes actuaciones el informe presentado por los Inspectores de Justicia, la Sra. jefe del Departamento de Sociedades Comerciales, la Dra. Susana Rodríguez y el Dr. Néstor D. Cotignola, obrante en autos a fs. 10, quienes informaron haberse constituido en el domicilio de la Av. Balbín 4310 de la ciudad de Buenos Aires, donde a pesar los insistentes y reiterados llamados, no fueron atendidos por nadie; sin perjuicio de ello, se dirigieron a la calle Lugones 4132, donde tampoco respondió nadie a los llamados, no obstante lo cual dichos funcionarios informaron que la vivienda en cuestión aparentaba tener gente en el interior de la misma, ya que sumado a que todas sus ventanas se encontraban abiertas, había un automóvil marca Peugeot modelo 505 estacionado en el garage. Finalmente, procedieron los Inspectores Rodríguez y Cotignola a tocar el timbre correspondiente al domicilio de la calle Lugones 4136/42, no obteniendo respuesta alguna a sus llamados. Agregaron los aludidos funcionarios que el inmueble correspondiente al domicilio de la Avenida Balbín 4312/14, se trata de un playón cuyo acceso se encuentra cerrado por una persiana metálica y por un portón de madera, que se encuentra en estado de abandono y el que aparenta haber sido utilizado para alguna explotación comercial.

7. A fs. 11 esta Inspección General de Justicia dispuso citar a la Sra. Liliana S. Molinari, con domicilio en la calle Lugones 4132, a la audiencia fijada para el día 27 de septiembre a las 12,00 horas. La correspondiente cédula de citación si bien informa que nadie contestó los llamados del oficial notificador, quien debió dejar la cédula en la puerta de acceso de aquel domicilio, la Sra. Liliana S. Molinari presentó –sin patrocinio letrado- un escrito el día 24 de septiembre informando no poder concurrir a la audiencia fijada, por problemas personales, requiriendo nueva fecha para comparecer, audiencia que fue fijada para el día 27/10/2004 a las 12,00 horas (fs. 14).

8. Ese día compareció la Sra. Liliana S. Molinari, quien constituyó domicilio en la calle Lugones 4132 de la Capital Federal y respondió: a) En cuanto a la identificación de los propietarios de los inmuebles sitos en la Av. Balbín 4310/12/14/20 y en la calle Lugones 4132, respondió que tanto los dos inmuebles sitos en la Av. y el otro de la calle Lugones, eran de una sucesión indivisa y que su familia eran los titulares, quienes lo vendieron a la sociedad "Millintown Corp. S.A."; b) Manifestó la Sra. Molinari que uno de los inmuebles que se vendió a la sociedad –el de la calle Lugones- es ocupado por ella como vivienda a título de préstamo y que el de la Av. Balbín es ocupado por su mamá, como vivienda también y a título de préstamo; c) Preguntada si tiene algún contrato de comodato, manifestó que no, puesto que es un acuerdo verbal con la sociedad "Millintown Corporation S.A.".

9. A fs. 18, el 24/11/2004, la Sra. jefe del Departamento de Sociedades Comerciales y de Regímenes de Integración Económica, la Dra. Susana Rodríguez, estimó cumplimentadas todas las medidas investigativas ordenadas en estas actuaciones, por lo que correspondía elevarlas a la consideración del suscripto, como Inspector General de Justicia. No obstante, se dispuso, como ultima medida, y previo a resolver lo que en derecho corresponde, se corrió vista de las presentes actuaciones por cinco días al Sr. Daniel Pavlotzky Denburg, en su carácter de representante de la sociedad constituida en el extranjero, "Millintown Corp. S.A.", a los fines de que se expida sobre las constancias de autos. Dicha vista fue notificada personalmente al referido representante, el día 10/12/2004, conforme constancias de fs. 21.

Ello determinó que en fecha 17/12/2004 y en un escrito idéntico en cuanto a su forma que el presentado por la Sra. Liliana S. Molinari, obrante a fs. 13, al cual se hizo referencia anteriormente, se presentó el Dr. Edgardo O. Cacica, informando que "con relación a la cédula de notificación recibida el 10 de diciembre del corriente año, vinculada al Expediente caratulado "Millintown Corp. SA sobre registro de actos aislados" n. 5063608/604181, en la que se notifica al Sr. Daniel Pavlotzky Denburg, vengo a presentarme en mi carácter de relacionado con la familia Molinari, vendedora de los bienes inmuebles a la sociedad Millintown Corp. S.A., solicitando un plazo de 10 días hábiles para acompañar una nota firmada por el actual presidente y representante de la sociedad, en la que se explicará sobre la constancia de autos, debido a que ha resultado imposible conseguir el envío de esa nota en tan corto plazo". Es importante retener que la cédula de notificación remitida al Sr. Daniel Pavlotzky Denburg, en su carácter de representante de "Millintown Corp. S.A.", fue dirigida al domicilio de la Av. Balbín 4310/20 y Lugones 4132/36/42 de la ciudad de Buenos Aires.

10. Concedida dicha prórroga y notificada la misma en forma personal al Sr. Pavlotzky Denburg a los mismos domicilios, el 27/12/2004 se presentó a fs. 29, una carta firmada por el Sr. Luis A. Valiente, en su carácter de Presidente de la sociedad "Millintown Corp. Sociedad Anónima", redactada en la Ciudad de Montevideo, ROU y dirigida a esta Inspección General, en la cual se manifestó lo siguiente: "Me es grato dirigirme a Ud. en mi carácter de presidente del Directorio de la sociedad Millintown Corp. S.A.", cuya representación acredito con la documentación que adjunto, en relación al expediente caratulado "Millintown Corp. S.A. s. registro de actos aislados". Cumplo en comunicarle que es intención de esta sociedad la de establecer sucursal en la jurisdicción de la Capital Federal, y a tal fin inscribir la misma en ese Registro Público de Comercio. En ese sentido, le hago saber que se instalará la sucursal en la República Argentina, asignándole los bienes inmuebles que se encuentren en el territorio de ese país. Es intención de esta sociedad cumplir con todos los requisitos que su institución solicita…".

Con dicha presentación, fue acompañado un certificado, expedido por la escribana Estela Peel Canabal, de la ciudad de Montevideo, conforme al cual la sociedad "Millintown Corp. Sociedad Anónima" es una persona jurídica constituida en fecha 5/5/2003 y aprobado su estatuto el 6/6/2003, para ser finalmente inscripto en el Registro de Comercio el 13 de junio de ese año. Del mismo modo, dicho instrumento certifica que según el libro de actas de directorio de fecha 5/11/2004, el Sr. Luis A. Valiente aceptó el cargo de presidente del directorio. Encontrándose vigente dicho cargo a la fecha de expedición del certificado, el 28/12/2004.

11. Presentado ese escrito con el certificado adjunto, fueron elevadas las presentes actuaciones a los fines de dictar la presente resolución.

Considerando: 12. Que el presente expediente ha sido formado en cumplimiento de lo dispuesto por el art. 3 de la resolución general 8/2003 a los fines de analizar, por parte de la Inspección General de Justicia, los instrumentos remitidos a este organismo por el Registro de la Propiedad Inmueble en los cuales ha intervenido una sociedad extranjera invocando la celebración de un acto aislado en la República Argentina y con el objeto de encuadrar, legalmente, la actuación de dicho ente en nuestro país.

13. Que conforme a las constancias de autos, la actividad realizada por la sociedad extranjera "Millintown Corp. S.A.", constituida en la ciudad de Montevideo, República Oriental del Uruguay, lo ha sido la adquisición de tres inmuebles sitos todos ellos en la ciudad de Buenos Aires: El primero en la Av. Ricardo Balbín 4310/12/14; el segundo en la Av. Ricardo Balbín 4320 y el tercero en la calle Lugones 4132/36/32, todos de la ciudad de Buenos Aires, conforme surge de la escritura n. 438 del protocolo del escribano Andrés Margulis de fecha 19/12/2003 y el posterior comodato de dos de ellos a la Sra. Liliana S. Molinari y a su madre, la Sra. Catalina Cavara, quienes lo ocupan actualmente, con el título antes mencionado.

14. La cuestión radica entonces en determinar si la compra de inmuebles por parte de una sociedad extranjera puede ser considerada como un acto aislado, en los términos del segundo párrafo del art. 118 de la ley 19550, como parece entenderlo la aludida sociedad extranjera y su representante en la República Argentina, o si, por el contrario, se trata de una actuación que impone la inscripción de dicha entidad en los registros mercantiles locales, en los términos del artículo 118 in fine de nuestro ordenamiento societario.

15. Si bien es cierto que, atento la parquedad que ofrece la ley 19550 sobre el tema, resultaría imposible establecer un criterio uniforme, aplicable a todos los casos en que una sociedad extranjera adquiere un inmueble en el país (Polak Federico, "La Empresa Extranjera", Ed. Abaco de Rodolfo Depalma, Buenos Aires, 2003, ps. 117/119), no lo es menos que, como principio general, tal actuación impone la registración de dicha entidad en el Registro Público de Comercio en los términos y con los efectos previstos por el art. 118 de la ley 19550, máxime cuando, como sucede en el presente caso, la adquisición de tres inmuebles en esta ciudad por parte de la sociedad extranjera "Millintown Corp. S.A." no lo ha sido para una reventa inmediata, para conservarlos en su patrimonio, y la mejor prueba de ello es que dos de ellos, como ha sido dicho, fueron entregados a sus vendedores en carácter de comodato y el restante permanece desocupado, sin cartel de venta, lo que permite descartar a dicha operación como una mera inversión transitoria por parte de la sociedad extranjera.

16. Coincido con la doctrina que predica que la calificación de un acto jurídico celebrado por una sociedad extranjera como "acto aislado" no puede medirse exclusivamente desde un criterio cuantitativo (Vítolo Daniel R., "Sociedades extranjeras y off shore", Ed. Ad-Hoc, Buenos Aires, 2203, p. 49), pero habida cuenta el fundamento que inspira la obligación de las sociedades extranjeras de inscribirse en los registros mercantiles locales, basada en principios de soberanía y control, que exceden el ámbito de interés económico de aquellas que se vinculan con aquellas (C. Nac. Civ., sala F, 5/6/2003, en autos "Rolyfar SA c. Confecciones Poza SACIFI s. Ejecución hipotecaria"), concluyo sosteniendo que resulta de toda evidencia que la apreciación de una actuación aislada de un ente societario foráneo en nuestro país debe ser necesariamente restrictiva (Rovira Alfredo, "Sociedades Extranjeras", Ed. Abeledo Perrot, 1985, p. 56; íd., Zaldívar Enrique, "Régimen de las empresas extranjeras en la República", Buenos Aires, Edifor, 1972, p. 84; Perciavalle Marcelo L. "Actos aislados cumplidos en el país por una sociedad constituida en el extranjero", publicado en la Revista "Profesional & Empresaria", Ed. Errepar, julio 2004, ps. 692 y ss., etc.). En tal sentido, entiendo que no corresponde calificar como "acto aislado", la actuación de una sociedad extranjera que implique un determinado grado de permanencia en nuestro país, como lo es, al menos como principio general, la adquisición de inmuebles para su entrega en comodato a terceros.

17. Repárese al respecto que la doctrina mayoritaria de nuestro país considera aún vigente el fallo plenario dictado por la C. Nac. Civ. del 30/10/1920, que negó la posibilidad adquirir inmuebles como si se tratara de actos aislados (Rovira Alfredo, ob.cit. p. 56 y 57; Perciavalle Marcelo, "Sociedades Extranjeras", Ed. Errepar, 1998, p. 10; Verón, Alberto V., "Sociedades Comerciales. Ley 19550, Comentada, anotada y concordada", Ed. Astrea, Buenos Aires, 1983, p. 501 etc.), receptando idéntico criterio el anteproyecto de reformas a la ley de sociedades comerciales que se encuentra en pleno debate en nuestro medio, cuyo art. 123 expresamente dispone que la compra de inmuebles en el país obliga a la sociedad extranjera adquirente a inscribirse en el Registro Público de Comercio, sin formular salvedades o excepciones a esa previsión.

18. Por todo ello, y en el entendimiento que, atento las características que ofrece la adquisición de los inmuebles de las calles Ricardo Balbín y Lugones por parte de la sociedad extranjera "Millintown Corporation S.A." y su posterior entrega en comodato excede largamente el concepto de "acto aislado" previsto por el art. 118 de la ley 19550, corresponde intimar a dicha sociedad, en la persona de su representante en la Argentina, a los fines de que proceda, dentro de los quince días de notificada la presente, a cumplir con la inscripción registral prevista en el tercer párrafo del art. 118 de la ley 19550, dando asimismo estricto cumplimiento a lo dispuesto por la resolución general 7/2003, de esta Inspección General de Justicia, registración que la propia sociedad "Millintown Corp. SA" se ha comprometido a efectuar, conforme lo ha anunciado su presidente, el Sr. Luis A. Valiente, en el escrito de fs. 29.

19. Que sin perjuicio de ello, las constancias de autos hacen dudar seriamente sobre la sinceridad de la operación de compraventa entre la sociedad "Millintown Corporation SA" y los Sres. Osvaldo R. Molinari, Catalina Cavar y Liliana S. Molinari, pues la permanencia de dos de los vendedores en la propiedad vendida, constituye lo que la doctrina clásica denomina como "retentio possessionis", la cual constituye una de las mas importantes presunciones en materia de prueba de la celebración de un acto simulado. Así lo ha dicho la doctrina y la jurisprudencia en forma reiterada, sosteniendo que la retentio possessionis es uno de los indicios mas típicos de la simulación (CNCiv., sala A, JA 1962-I-353), que consiste en la permanencia del vendedor en la vivienda enajenada (CNCiv., sala C, ED 14-714, fallo 7520), toda vez que "La falta de entrega material de la cosa al comprador, en virtud de continuar el vendedor obrando como antes del contrato, constituye una seria presunción de simulación (CNCiv. n. 1 de la Capital Federal, LL 5 - 643) etc.

20. Ratifica tal presunción de simulación, las declaraciones efectuadas por la Sra. Liliana S. Molinari a fs. 15, cuando sostuvo dos hechos que son incompatibles con la actuación de toda sociedad comercial, generalmente inspirada en un natural propósito de lucro: a) Que la sociedad "Millintown Corporation S.A." diera en comodato dos importantes inmuebles a las mismas vendedoras de las propiedades y b) Que no se celebró entre aquella sociedad comercial extranjera y sus comodatarias ningún contrato de comodato, rigiendo entre ellos un acuerdo verbal.

Si a ello se le suma las contradicciones incurridas por la Sra. Liliana S. Molinari en sus primeras declaraciones efectuadas al Inspector de Justicia Dr. Néstor D. Cotignola el día 18/8/2004, cuando manifestó ocupar el inmueble de la calle Lugones 4132, a título de "inquilina", reconociendo incluso la existencia de un contrato de locación, para luego invocar, en la audiencia del 27/10/2004, tratarse de una comodataria sin contrato escrito, la presunción que se tiene sobre la insinceridad de la operación celebrada el 19/12/2003 adquiere el carácter de certeza, máxime cuando, el mismo día 18/8/2004, y en oportunidad de dirigirse el inspector Cotignola al inmueble contiguo de la calle Lugones 4136/42, dicho funcionario fue atendido por una señora, que manifestó llamarse Griselda Sarda quien reconoció que su suegra, la Sra. Liliana S. Molinari, es la dueña de la propiedad, y que se la prestaba a aquella para utilizarla como vivienda.

21. En consecuencia, y atento lo dispuesto por los arts. 118 de la ley 19550, el art. 8 de la ley 22315, doctrina y jurisprudencia citada a lo largo del presente, el Inspector General de Justicia resuelve:

Art. 1: Intimar a la sociedad "Millintown Corp Sociedad Anónima", en la persona de su apoderado, el Sr. Daniel Pavlotzky Denburg, al cual deberá notificarse la presente en sus domicilios de la Av. Dr. Ricardo Balbín 4320, Av. Dr. Ricardo Balbín 4310/12/14 y Lugones 4132/36/42, todos de esta ciudad de Buenos Aires, a los efectos de que, dentro de los quince días de notificada la presente, proceda a cumplir con la inscripción registral prevista en el tercer párrafo del art. 118 de la ley 19550 junto con la resolución general IGJ 7/2003, bajo apercibimiento de proceder a iniciar las acciones judiciales correspondientes.

Art. 2: Regístrese y firme la misma, oportunamente archívese.- R. A. Nissen.