Frinet S.A. Res. IGJ 1405/04

Inspección General de Justicia, 05/11/04, Frinet S.A. Resolución nº 1405/04

Sociedad constituida en el extranjero (Uruguay). Adquisición de un inmueble en Argentina. Ley de sociedades: 118. Res. 8/03. Acto aislado. Manifestación en la escritura. Criterio restrictivo. Contrato de locación. Ejercicio habitual en Argentina. Intimación a inscribirse en la Inspección General de Justicia.

Publicado por Julio Córdoba en DIPr Argentina el 17/03/07.

Buenos Aires, noviembre 5 de 2004.-

Y vistas: Las presentes actuaciones, que llevan el número de identificación del expte. 604209 y el código de trámite número 5063643, correspondiente a la sociedad extranjera denominada "Frinet Sociedad Anónima", de cuyas constancias surge:

1. Por escritura número 151 del protocolo de la escribana Claudia B. García Cortínez, de fecha 3/6/2004, la sociedad "Frinet Sociedad Anónima", constituida en la ciudad de Montevideo, República Oriental del Uruguay, con domicilio social en la Av. del Libertador Brigadier General J. A. Lavalleja 16…, apartamento 1202 de Montevideo, y representada por la Sra. Jovita S. Gatti, adquirió a la Sra. Telma C. Scally, con domicilio en la calle Salguero 24…, piso "7" de esta ciudad de Buenos Aires, el inmueble sito en la calle Salguero 24../../.., entre French y Las Heras, por la suma de U$S 80.000, manifestando la representante de dicha sociedad que se trataba de un acto aislado, en los términos del art. 118 de la ley 19550.

2. Con fecha 27/7/2004 (fs. 3), y en uso de las atribuciones conferidas por los arts. 7 y 10 de la ley 22325, y al art. 3 de la resolución general Inspección General de Justicia 8/2003, se dispuso la realización de las siguientes medidas de investigación: (a) Efectuar una visita de inspección al inmueble de la calle Jerónimo Salguero 24../../.., entre French y Las Heras, de la ciudad de Buenos Aires, a los efectos de constatar el estado de ocupación del mismo y el título que invoca quien ocupa el mismo; (b) Intimar a la escribana Claudia B. García Cortínez, titular del Registro Notarial 1224 de esta Ciudad, a los fines de acompañar a este organismo, dentro de los cinco días de notificada, copia certificada de la escritura 151 de su registro, de fecha 3/6/2004: (c) Citar a dar explicaciones a este Organismo a la Sra. Jovita S. Gatti, en su carácter de representante de la sociedad extranjera denominada "Frinet Sociedad Anónima", la cual deberá asimismo adjuntar copia de los estatutos de dicha compañía o de cualquier documentación societaria perteneciente a dicha entidad. Del mismo modo se intimó a la firma a adjuntar copia del poder otorgado en su favor por la sociedad "Frinet Sociedad Anónima".

3. En fecha 25/8/2004 (fs. 4), el inspector de justicia Dr. Luciano J. González se constituyó en el domicilio de la calle Salguero 24.., piso 7° de la ciudad de Buenos Aires, siendo atendido por la Sra. Rosa Abeleira, pensionada y viuda, quien afirmó ocupar el inmueble en carácter de inquilina y que el referido contrato de locación está en poder de la sociedad "Frinet SA" y que dicha sociedad es la propietaria y locadora del departamento. Preguntada sobre el destino del bien, sostuvo que está destinada para vivienda familiar y que la representante de dicha entidad extranjera es la Sra. Jovita S. Gatti.

4. Ante ello, y habiendo sido ordenada la citación de la Sra. Jovita S. Gatti, en su carácter de representante de la aludida sociedad extranjera, conforme resolución del organismo del 27/7/2004, punto c), se dispuso en fecha 8/9/2004 que, entre la documentación que la misma debe presentar, debía incluirse el contrato de locación celebrado entre la sociedad "Frinet Sociedad Anónima" y la Sra. Rosa Abeleira, siendo librada la correspondiente cédula de notificación el 8/9/2004. Asimismo, en fecha 10/9/2004 se dispuso intimar a la escribana Claudia B. García Cortínez, en su carácter de titular del Registro Notarial 1224 de esta Ciudad, a los fines de acompañar ante este Organismo, dentro de los cinco días de notificada, la copia certificada de la escritura 151 de fecha 3/6/2004, de su protocolo, continente de la operación de venta del inmueble de la calle Salguero 24…/../.. de esta ciudad.

5. La copia certificada de la escritura número 151 del protocolo de la escribana Claudia B. García Cortínez del 3/6/2004 fue acompañada por ésta al presente expediente y obra a fs. 9 a 16 del mismo. En lo que aquí interesa, surge que la adquirente del referido inmueble fue la sociedad denominada "Frinet Sociedad Anónima", con domicilio en la ciudad de Montevideo, ROU, representada en ese acto por la Sra. Jovita S. Gatti - argentina, mayor de edad, soltera, titular de la LC n° 118.113 y que la vendedora, la Sra. Telma C. Scally había adquirido dicha propiedad el 20/12/2002, por escritura número 371 pasada por ante el escribano Carlos Alberto Peirano, al folio 1229 del mismo registro que el de titularidad de la escribana Claudia B. García Cortínez, compra que efectuó a la Sra. Rosa B. Abeleira, quien es, curiosamente, la misma inquilina que ocupa el departamento de la calle Jerónimo Salguero 24…, piso 7° de esta ciudad.

Asimismo, del texto de la referida escritura 151 de la escribana García Cortínez surge que la representante de la sociedad extranjera "Frinet Sociedad Anonima", la Sra. Jovita S. Gatti sostuvo expresamente que "… acepta la presente escritura de compraventa otorgada a favor de su representada, por estar redactada de acuerdo a lo convenido, declarando encontrarse en posesión material y efectiva del inmueble que adquiere por la tradición que le efectuara la vendedora con anterioridad a este acto", lo cual es también circunstancia que llama la atención, por cuanto, siempre conforme al texto de la escritura 151, el precio de la unidad adquirida por la sociedad "Frinet Sociedad Anónima" fue establecido en la suma de dólares billetes ochenta mil, importe que la parte vendedora los recibió íntegramente en el acto de la escritura, a su entera satisfacción, en dinero en efectivo, y ante la mencionada notaria. De manera tal que, de conformidad con el texto de la escritura antes aludida, la sociedad extranjera compradora se encontraba en posesión del inmueble antes de haber abonado un solo peso por ella.

Finalmente, y siempre en lo que se refiere al contenido de la escritura pública 151 del protocolo de la escribana García Cortínez, también que la representante de la sociedad extranjera "Frinet Sociedad Anónima" constituyó domicilio especial en la misma unidad que adquirió y que la presente operación constituyó un acto aislado por parte de su representada.

6. Remitida cédula a la Sra. Jovita S. Gatti - representante de la sociedad "Frinet Sociedad Anónima", al domicilio especial constituido por esta en la escritura 151, en la calle Jerónimo Salguero 24…, piso 7° de la ciudad de Buenos Aires, a los efectos de comparecer al Departamento de Sociedades Comerciales y Regímenes de Integración Económica de esta Insp. Gral. Just. para el día 20/9/2004, a las 11,00 horas, a los fines de dar explicaciones y acompañar el poder otorgado por aquella sociedad, así como exhibir el contrato de locación celebrado con la Sra. Rosa Abeleira, ésta no compareció a la audiencia, pese a estar notificada, por lo que el Dr. Luciano J. González, en su carácter de inspector coordinador de dicho Departamento, estimó corresponder una nueva intimación a la Sra. Gatti a los mismo efectos, debiendo ésta comparecer el día 8/10/2004, a las 12,00 horas ante este organismo de control.

Pero no obstante volverse a notificar esta nueva citación por cédula (fs. 20), al mismo domicilio especial constituido por la Sra. Jovita S. Gatti en la escritura pública 151 del protocolo de la escribana Claudia García Cortínez, aquella tampoco compareció, lo cual motivó que el inspector coordinador, el Dr. Luciano J. González se comunicara en forma reiterada y por vía telefónica con la aludida escribana, a los fines de requerirle explicaciones sobre las razones por las cuales la Sra. Gatti no comparecía a esta Insp. Gral. Just., pese a estar debidamente notificada en dos oportunidades, manifestando concretamente la escribana García Cortínez que dicha persona "no concurrirá a este organismo, puesto que es una persona mayor que siente temor ante este tipo de citaciones…".

En tales condiciones, el presente expediente es elevado a la consideración del suscripto.

Y considerando: 8. Que el presente expediente ha sido formado en cumplimiento de lo dispuesto por el art. 3 de la resolución general 8/2003 a los fines de analizar, por parte de la Insp. Gral. Just., los instrumentos remitidos a este organismo por el Registro de la Propiedad Inmueble en los cuales ha intervenido una sociedad extranjera invocando la celebración de un acto aislado en la República Argentina y con el objeto de encuadrar, legalmente, la actuación de dicho ente en nuestro país.

9. Que sin perjuicio de haber destacado la existencia, en esta operación, de determinadas circunstancias que permiten dudar de la seriedad de la compraventa del inmueble de la calle Jerónimo Salguero 24…/../.., piso 7°, unidad 7 de esta Ciudad, celebrada entre la Sra. Telma C. Scally como transmitente y la sociedad extranjera "Frinet Sociedad Anónima" como compradora el día 3/6/2004, e instrumentada por escritura 151 del protocolo de la escribana Claudia B. García Cortínez -puesto que la existencia de dos transferencias de dominio del mismo inmueble en un plazo de un año y medio, siendo la actual inquilina del mismo, la Sra. Rosa Abeleira, la misma persona quien vendió dicho inmueble el día 20/9/2002 a la luego adquirente del mismo, Sra. Scally, así como el infrecuente supuesto en donde la vendedora entregó la posesión del inmueble a la sociedad "Frinet SA" no obstante no haber recibido un solo peso antes de la escritura traslativa de dominio, constituyen fuertes presunciones sobre la insinceridad del referido acto-, lo cierto es que, a los efectos de la presente resolución basta tener por comprobada la existencia de una relación locativa entre la sociedad extranjera "Frinet Sociedad Anónima" y su actual inquilina, la Sra. Rosa Abeleira, con respecto al inmueble de la calle Jerónimo Salguero 24…/../.., piso 7°, unidad 7 de esta ciudad, para descalificar el carácter de "acto aislado" adjudicado a dicha operación por parte de su sociedad adquirente y obligar a esta última a inscribirse en el Registro Público de Comercio, en los términos del art. 118 de la ley 19550.

10. Existen en autos suficientes elementos de juicio que permiten tener probada dicha relación locativa entre la sociedad extranjera "Frinet Sociedad Anónima" como propietaria y locadora y la Sra. Rosa Abeleira como locataria: 1) En primer lugar, las manifestaciones efectuadas por ésta al inspector de justicia Dr. Luciano González en fecha 25/8/2004, obrante a fs. 4 de las presentes actuaciones, en donde la Sra. Abeleira reconoció expresamente ocupar el departamento de la calle Jerónimo Salguero 24…/../.. piso 7° de esta ciudad en el carácter de inquilina de la sociedad "Frinet SA"; 2) En segundo lugar, la reiterada inasistencia de la representante de dicha sociedad, Sra. Jovita S. Gatti, a las audiencias convocadas por esta Insp. Gral. Just. a los fines de requerirle explicaciones, no puede sino generarle presunciones en contra, máxime cuando ella estaba también intimada a acompañar el contrato de locación del aludido departamento, el cual, por expresa manifestación de la Sra. Abeleira en la diligencia del 25/8/2004, estaba exclusivamente en poder de la sociedad extranjera adquirente; 3) Finalmente, las insólitas declaraciones efectuadas por la escribana García Cortínez al inspector Luciano González, en el sentido de que la Sra. Gatti no iba a comparecer a este Organismo, "… por ser una persona mayor que siente temor ante este tipo de citaciones", no sólo ratifica en forma contundente lo expuesto en el párrafo anterior, sino que agrega un elemento de juicio más que se agrega a los antes expuestos y que permiten ratificar la insinceridad de dicha operación de compraventa, pues si la representante local de la sociedad extranjera adquirente se asusta ante el requerimiento de un organismo del Estado, mal puede ella reunir los requisitos mínimos de idoneidad que requiere participar en una operación de compraventa de un inmueble.

Todos esos elementos, que obran en este expediente administrativo, y que gozan de los especiales efectos previstos por el ordenamiento común para los instrumentos públicos (art. 993 del CCiv; Cassagne Juan Carlos, "Sobre la condición de instrumentos públicos de las actuaciones administrativas y su valor probatorio" en ED 63 - 899; Bueres Alberto J. y Highton Elena I, "Código Civil", t. 2 C, Ed. Hammurabi, p. 57), forman suficiente convicción a esta Insp. Gral. Just. de que la sociedad "Frinet Sociedad Anónima" no ha celebrado un mero "acto aislado" en la República Argentina sino que al adquirir un inmueble con el fin de alquilarlo a terceros –y más allá de las fundadas dudas que despierta la sinceridad de todos ellos actos- ello impone su necesaria inscripción en el Registro Público de Comercio, en los términos del art. 118 de la ley 19550.

11. En efecto, y conforme a las constancias de autos, la única actividad celebrada por la sociedad extranjera "Frinet Sociedad Anónima", constituida en la ciudad de Montevideo, República Oriental del Uruguay, lo ha sido la adquisición del inmueble sito en la calle Jerónimo Salguero 24…/../.., piso 7º, unidad 7 de la ciudad de Buenos Aires, conforme surge de la escritura número 151 del protocolo de la escribana Claudia García Cortínez, de fecha 3/6/2004.

12. La cuestión radica entonces en determinar si la compra de un inmueble por parte de una sociedad extranjera puede ser considerada como un acto aislado, en los términos del segundo párr. del art. 118 de la ley 19550, como parece entenderlo la aludida sociedad extranjera y su representante en la República Argentina, o si, por el contrario, se trata de una actuación que impone la inscripción de dicha entidad en los registros mercantiles locales, en los términos del art. 118 in fine de nuestro ordenamiento societario.

13. Si bien es cierto que, atento la parquedad que ofrece la ley 19550 sobre el tema, resultaría imposible establecer un criterio uniforme, aplicable a todos los casos en que una sociedad extranjera adquiere un inmueble en el país (Polak, Federico, "La Empresa Extranjera", Ed. Abaco de Rodolfo Depalma, Buenos Aires, 2003, p. 117/119), no lo es menos que, como principio general, tal actuación impone la registración de dicha entidad en el Registro Público de Comercio en los términos y con los efectos previstos por el art. 118 de la ley 19550, máxime cuando, como sucede en el presente caso, la adquisición del inmueble de la calle Jerónimo Salguero 24…/../.., piso 7°, unidad 7 de esta ciudad, por parte de la sociedad extranjera "Frinet Sociedad Anonima", no lo ha sido para una reventa inmediata, sino para ser alquilada a terceros, lo cual constituye elemento de juicio suficiente para descartar a dicha operación como una mera inversión transitoria por parte de la sociedad extranjera.

14. Coincido con la doctrina que predica que la calificación de un acto jurídico celebrado por una sociedad extranjera como "acto aislado" no puede medirse exclusivamente desde un criterio cuantitativo (Vitolo, Daniel Roque, "Sociedades extranjeras y off shore", Ed. Ad-Hoc, Buenos Aires, 2203, p. 49), pero habida cuenta el fundamento que inspira la obligación de las sociedades extranjeras de inscribirse en los registros mercantiles locales, basada en principios de soberanía y control, que exceden el ámbito de interés económico de aquellas que se vinculan con aquellas (CNCiv., sala F, 5/6/2003, en autos "Rolyfar SA c. Confecciones Poza Sacifi s. ejecución hipotecaria"), considero que es de toda evidencia que la apreciación de una actuación aislada de un ente societario foráneo en nuestro país debe ser necesariamente restrictiva (Rovira Alfredo, "Sociedades Extranjeras", Ed. Abeledo Perrot, 1985, p. 56; ídem, Zaldivar Enrique, "Régimen de las Empresas Extranjeras en la República", Buenos Aires, Edifor, 1972, p. 84; Perciavalle Marcelo L. "Actos aislados cumplidos en el país por una sociedad constituida en el extranjero", publicado en la Revista "Profesional & Empresaria", Ed. Errepar, julio 2004, p. 692 y ss., etc.). En tal sentido, entiendo que no corresponde calificar como "acto aislado", la actuación de una sociedad extranjera que implique un determinado grado de permanencia en nuestro país, como lo es, al menos como principio general, la adquisición de inmuebles.

15. Repárese al respecto que la doctrina mayoritaria de nuestro país considera aún vigente el fallo plenario dictado por la C. Nac. Apels en lo Civil del 30/10/1920, que negó la posibilidad adquirir inmuebles como si se tratara de actos aislados (Rovira Alfredo, ob.cit. p. 56 y 57; Perciavalle Marcelo, "Sociedades Extranjeras", Ed. Errepar, 1998, p. 10; Veron, Alberto Víctor, "Sociedades Comerciales. Ley 19550, Comentada, anotada y concordada", Ed. Astrea, Buenos Aires, 1983, p. 501 etc.), receptando idéntico criterio el Anteproyecto de Reformas a la Ley de Sociedades Comerciales que se encuentra en pleno debate en nuestro medio, cuyo art. 123 expresamente dispone que la compra de inmuebles en el país obliga a la sociedad extranjera adquirente a inscribirse en el Registro Público de Comercio, sin formular salvedades o excepciones a esa previsión.

16. Por todo ello, y en el entendimiento que, atento las características que ofrece la adquisición del inmueble de la calle Jerónimo Salguero 24../../.., piso 7°, unidad 7 de esta ciudad por parte de la sociedad extranjera "Frinet Sociedad Anonima", excede el concepto de "acto aislado" previsto por el art. 118 de la ley 19550, corresponde intimar a dicha sociedad, en la persona de su representante en la Argentina, a los fines de que proceda, dentro de los quince días de notificada la presente, a cumplir con la inscripción registral prevista en el párr. 3º del art. 118 de la ley 19550, bajo apercibimiento de proceder a iniciar las acciones judiciales correspondientes.

17. En consecuencia, y atento lo dispuesto por los arts. 118 de la ley 19550, el art. 8 de la ley 22315, doctrina y jurisprudencia citada a lo largo del presente, el Inspector General de Justicia resuelve:

Art. 1º: Intimar a la sociedad "Frinet Sociedad Anónima", en la persona de su representante en la República Argentina, la Sra. Jovita S. Gatti, y en el domicilio de la calle Jerónimo Salguero 24../../.., piso 7°, unidad 7 de esta ciudad, a los efectos de que, dentro de los quince días de notificada la presente, proceda a cumplir con la inscripción registral prevista en el párr. 3º del art. 118 de la ley 19550, cumpliendo además con los requisitos impuestos por la resolución general 7/2003 de esta Insp. Gral. Just., bajo apercibimiento de proceder a iniciar las acciones judiciales correspondientes.

Art. 2º: Regístrese y firme la misma, oportunamente archívese.- R. Nissen.