Bryce Services Corp. Res. IGJ 945/04

Inspección General de Justicia, 05/08/04, Bryce Services Corp. Resolución IGJ 945/04.

Sociedad constituida en el extranjero (Islas Vírgenes Británicas). Adquisición de inmuebles en Argentina. Acto aislado. Manifestación en la escritura. Ejercicio habitual en Argentina. Ley de Sociedades: 118. Res. 8/03. Intimación a inscribirse en la Inspección General de Justicia.

La resolución fue confirmada por la Cámara Comercial.

Publicado por Julio Córdoba en DIPr Argentina el 13/02/09.

Buenos Aires, agosto 5 de 2004.-

Y vistas: Las presentes, que llevan el número de identificación de expte. 592157 y código de trámite n. 5062634, perteneciente a la sociedad "Bryce Services Corp.", conforme al cual:

1. Por escritura pública n. 5 de fecha 7/1/2004 del protocolo de la escribana Sabrina Gligo, comparecieron la Sras. Yanina M. Vecchio y María M. Rozenblat, la primera en nombre y representación de la sociedad "Bryce Services Corp", con domicilio en Pasea Estate Road Town, Tórtola, Islas Vírgenes Británicas, entidad constituida el 9/10/2000 y con poder general otorgado a favor de la Sra. Vecchio por escritura pública del 8/7/2003, pasada al folio 235 del registro 1319 de la ciudad de Bs. As., a cargo de la escribana Mirta D. Salgado. El objeto del acto objeto de dicha escritura consistió en la venta por parte de la sociedad "Bryce Services Corp". a la Sra. María M. Rozenblat, de la unidad funcional número 318 del quinto piso del edificio sito en la Avenida Álvarez Thomas 11…/19…, con entrada común por el número 3425 de Concepción Arenal. La venta se realizó por un precio de U$S 40.700 que la sociedad extranjera vendedora manifestó, a través de su representante, haber recibido antes de la fecha, en legal forma de la compradora y que la presente venta constituye un acto aislado de la sociedad. Se aclaró en la correspondiente escritura que el inmueble enajenado le corresponde a la sociedad extranjera vendedora por compra que hizo el 20/5/2002, por escritura 156 pasada al folio 633 del registro 815 de la escribana Sara Jaratz de Perelmuter, de esta ciudad. Asimismo se dejó aclarado en la aludida escritura que no se transmitió en favor de la compradora la unidad CCCXXXVII, solicitándose que se adjudique la misma a la unidad funcional 101 de propiedad de la sociedad extranjera "Bryce Services Corp".

2. Que la Inspección General de Justicia, en fecha 7/7/2004 ordenó, en uso de las atribuciones conferidas por el art. 8 de la ley 22315 y el art. 3 de la resolución general 8/03 de la IGJ, las siguientes medidas probatorias: a) Librar oficio al Consorcio de Propietarios del Edificio sito en la Avenida Álvarez Thomas 11…/19… y Concepción Arenal 34… de la ciudad de Bs. As., a los fines de que informe si la sociedad extranjera "Bryce Services Corp" es titular de unidades en el referido edificio; b) Intimar a la escribana Mirta Salgado, titular del registro 1319, a los fines de que acompañe copia de la escritura del 8/7/2003, continente del poder general otorgado por la sociedad "Bryce Services Corp" a favor de la Sra. Yanina M. Vecchio; c) Citar a la Sra. Yanina M. Vecchio, representante de aquella entidad foránea, con domicilio en la calle La Pampa 18…, sexto B de la ciudad de Bs. As. a los fines de brindar las explicaciones que se le requerirán; d) Notificar a la escribana Sara Jaratz de Perelmuter, titular del registro 815, a los fines de que acompañe la escritura pública n. 156 del 20/5/2002, por (folio 633), por medio de la cual la sociedad "Bryce Services Corp." adquirió ciertos inmuebles sitos en la calle Álvarez Thomas 11…/19… y Concepción Arenal 34… de la ciudad de Bs. As.

3. Con fecha 18/6/2004, los Inspectores de Justicia, Dres. Néstor Cotignola y Luciano J. González, del departamento de sociedades comerciales y regímenes de integración económica de esta Inspección General de Justicia informaron que el día 17 de dicho mes concurrieron al domicilio de la Avenida Álvarez Thomas 11…/19… de la ciudad de Bs. As. y se apersonaron ante el número 128, que corresponde a una entrada secundaria del edificio y se identificaron ante un personal de seguridad que los atendió, quien les informó que la sociedad extranjera "Bryce Service Corp" solo se encuentra registrada como titular del departamento del 4° piso "K" que hasta hace unos pocos meses estuvo alquilado a la sociedad "Polka Producciones SA". Dicho personal informó a los aludidos Inspectores que debían concurrir a la entrada principal del edificio de la calle Santos Dumont 345… y preguntar por la Srta. Erny Plat, a la cual se interrogó, afirmando ésta ser la representante de la administración del consorcio de propietarios. Ilustró dicha persona que en el edificio hay 402 departamentos que están destinados a vivienda y oficinas y que la unidad 318 del piso 5° se encuentra a nombre de María M. Rozenblat, que la utiliza como vivienda propia. También informó dicha persona que para mayores datos debían dirigirse a la administración central del consorcio, que funciona en la Avenida Rivadavia 152…, primer piso, cuya razón social es "Oscand SA" y preguntar por la Sra. Beatriz Korsunsky.

4. En fecha 24/6/2004 la sociedad "Oscand Sociedad Anónima" se dirigió a este organismo por nota obrante en autos a fs. 14, con la firma de la Apoderada, Sra. Beatriz Korsunsky, quien informó, en respuesta al oficio librado por esta Inspección, informando textualmente que "Como administradores del Consorcio de Propietarios Edificio La Algodonera (Av. Álvarez Thomas 11…/9…, Concepción Arenal 34…/9…; Avenida Córdoba 61…/9…; Santos Dumont 34…/9…), en respuesta a vuestro pedido sobre actuaciones 5062634/592157, "Bryce Service Corp" s. investigación de actos aislados - resolución IGJ n. 8/2003, le respondemos que según surge de nuestros registros, la sociedad "Bryce Service Corp" figura como titular de unidades en el mencionado edificio".

5. A fs. 15/25, en 24/6/2004, la escribana Sara Jaratz de Perelmuter, en cumplimiento de lo a ella solicitado por esta Inspección General de Justicia, adjuntó copia simple de la escritura pública n. 156 del 20/5/2002, del registro de dicha notaria. Conforme lo que surge de ese instrumento público, la sociedad "Oscand Sociedad Anónima" –la administradora del edificio "La Algodonera"- representada por la Sra. Blanca Ester Bortnik, vendió a la sociedad "Bryce Services Corp", oriunda de las Islas Vírgenes Británicas, y representada en ese acto por el Sr. Andrés M. Francisco Márquez, la cantidad de 19 unidades y 25 unidades complementarias, todas ellas ubicadas en la finca sita en la Avenida Álvarez Thomas 11… y 19… esquina a la calle Concepción Arenal n. 34…/2…/3…/5…/6…/9…, esquina Córdoba ns. 61…/8…/9…, esquina Santos Dumont ns. 344…/4…/5…/5…/5…/7…/8…/8…/9…, por la suma de dólares estadounidenses 1.584.365, dejando aclarado la parte compradora que se trataba de un acto aislado, conforme lo dispuesto por el art. 118, párr. 2º de la ley 19550. Finalmente, surge de dicha escritura que, como cláusula especial inserta en el contrato de compraventa, fue expresamente establecido que todos los propietarios de unidades otorgaron poder especial irrevocable en los términos del art. 1977 del CCiv., por el término de 20 años a favor de la vendedora, "Oscand Sociedad Anónima" a los fines de llevar a cabo una serie de actuaciones relacionados con la construcción del aludido edificio.

6. A fs. 32 de las presentes actuaciones, consta que la escribana Mirta D. Salgado acompañó en 30/6/2004, copia certificada de la Escritura Pública n. 95 de fecha 8/7/2003, de su protocolo, en la cual se transcribió el acta de reunión de directorio del ente extranjero celebrada en fecha 5/6/2003 y el poder especial otorgado por la sociedad "Bryce Services Corp." a favor de la Sra. Yanina M. Vecchio a los fines de vender determinadas unidades funcionales sitas en la finca individualizada en el parágrafo anterior, a la cual la autorizaron a fijar en forma unilateral el precio de venta de dichos inmuebles, otorgar poderes generales o especiales, administrar todos los bienes inmuebles propiedad de la sociedad ubicadas en el edificio antes mencionado, con facultad para suscribir, entre otros muchos actos, contratos de locación y comodato, sus prórrogas y modificaciones, haciendo las reparaciones que estime menester efectuar, hacer cesiones de derechos, contratar locaciones de servicios y seguros, celebrar toda clase de contratos relacionados con la administración, comercialización y disposición de los inmuebles antes referidos, etc.

7. Luego de ello, y ante la lacónica contestación del oficio que, a la Inspección General de Justicia le remitiera la administradora del edificio, la firma "Oscand Sociedad Anónima", en fecha 24/6/2004, la Dra. Susana Rodríguez, en su carácter de Jefa del Departamento de Sociedades Comerciales y Regímenes de Integración Económica de este organismo, por auto de fecha 30/6/2004, intimó a dicha empresa a los fines de informar sobre la totalidad de los propietarios del edificio sito en la calle Santos Dumont 34… y Avenida Álvarez Thomas 11./…19… de esta ciudad. En el mismo sentido, se ordenó librar un oficio al Registro de la Propiedad Inmueble de la ciudad de Bs. As., a los fines de obtener información sobre la cantidad de inmuebles de titularidad de la sociedad extranjera "Bryce Service Corp." Finalmente se ordenó citar a la Sra. Beatriz Korsunsky, en su carácter de apoderada de la firma "Oscand Sociedad Anónima" a los efectos de brindar explicaciones al organismo.

8. El 5/7/2004, y conforme constancias de fs. 45, la Sra. Yanina M. Vecchio, quien había sido citada por esta Inspección General de Justicia a los fines de dar explicaciones en su calidad de apoderada de la sociedad extranjera "Bryce Service Corporation", presentó un escrito, sin patrocinio letrado, conforme al cual informaba que por razones de índole personal no podía comparecer a la audiencia fijada para ese día, solicitando nueva fecha para comparecer. No obstante, es importante dejar señalado que la Sra. Vecchio no invocó y menos probó de que se trataba dicha imposibilidad.

9. En fecha 16/7/2004 se ordenó librar un nuevo oficio a la firma "Oscand Sociedad Anonima" a los fines de informar a este organismo desde cuando la sociedad "Bryce Service Corp." figura como titular de unidades en el edificio denominado "La Algodonera", identificando cada una de las unidades con precisión. Dicho oficio fue contestado en fecha 28/7/2004, informando la Sra. Beatriz Korsunsky, en su carácter de apoderada de la sociedad "Oscand Sociedad Anónima", que la referida sociedad extranjera era titular a esa fecha de las unidades números 210, 214, 218, 261, 268, 246, 242, 271,306 y 282 del denominado "Sector Concepción Arenal"; de las unidades números 101 y 111 del "Sector Santos Dumont"; de las unidades números 8, 17, 142 y 200 del "Sector Álvarez Thomas" y de 23 unidades complementarias. Es decir, al día 28/7/2004, la sociedad extranjera "Bryce Service Corp", oriunda de las Islas Vírgenes Británicas, era titular de 16 propiedades inmuebles con 23 unidades complementarias.

10. Ante ello, en fecha 29/7/2004, a fs. 53, la Dra. Susana Rodríguez, en su carácter de jefa del departamento sociedades comerciales y de regímenes de integración económica de esta Inspección General de Justicia puso fin a las medidas investigativas ordenadas en estas actuaciones, elevando las mismas a esta Inspección General.

Considerando: 11. Que es preciso dejar aclarado que el presente expediente ha sido formado en cumplimiento de lo dispuesto por el art. 3 de la resolución general 8/2003 a los fines de analizar, por parte de la Inspección General de Justicia, los instrumentos remitidos a este organismo por el Registro de la Propiedad Inmueble en los cuales ha intervenido una sociedad extranjera invocando la celebración de un acto aislado en la República Argentina y con el objeto de encuadrar, legalmente, la actuación de dicho ente en nuestro país.

12. Que conforme a las constancias de autos, la sociedad extranjera "Bryce Services Corp", constituida en las Islas Vírgenes Británicas, adquirió el día 20/5/2002, la cantidad de 19 propiedades inmuebles con sus 25 unidades complementarias, siendo el día 28/7/2004 –esto es, hace exactamente una semana- titular de 16 unidades con 23 unidades complementarias, en un importante edificio sito en la ciudad de Buenos Aires.

13. La cuestión radica entonces en determinar si la compra de uno o varios inmuebles por parte de una sociedad extranjera puede ser considerada como un acto aislado, en los términos del segundo párrafo del art. 118 de la ley 19550, como parece entenderlo la aludida sociedad extranjera y su representante en la República Argentina, o si, por el contrario, se trata de una actuación que impone la inscripción de dicha entidad en los registros mercantiles locales, en los términos del art. 118 in fine de nuestro ordenamiento societario.

14. Si bien es cierto que, atento la parquedad que ofrece la ley 19550 sobre el tema, resultaría imposible establecer un criterio uniforme, aplicable a todos los casos en que una sociedad extranjera adquiere un inmueble en el país (Polak Federico, "La Empresa Extranjera", Ed. Abaco de Rodolfo Depalma, Buenos Aires, 2003, ps. 117/119), no lo es menos que, como principio general, tal actuación impone la registración de dicha entidad en el Registro Público de Comercio en los términos y con los efectos previstos por el art. 118 de la ley 19550, máxime cuando, como sucede en el presente caso, la adquisición de los inmuebles ubicados en Avenida Álvarez Thomas números 11… y 19… esquina a la calle Concepción Arenal números 341…/2…/3…/5…/65…/9…, esquina Córdoba números 616…/8…/9…., esquina Santos Dumont números 344…/4…/5…/5…/5…/7…/8…/8…/9… de esta ciudad de Bs. As., por parte de la sociedad extranjera Bryce Services Corp. no lo ha sido para una reventa inmediata, sino, como surge expresamente del poder especial otorgado por dicha sociedad a la Sra. Yanina M. Vecchio en fecha 5/6/2003, a los fines de celebrar con respecto a ellos contratos de locación y comodato, sus prórrogas y modificaciones; efectuar las reparaciones que estime menester; hacer cesiones de derechos, contratar locaciones de servicios y seguros, celebrar toda clase de contratos relacionados con la administración, comercialización y disposición de los inmuebles antes referidos, etc.

15. Coincido con la doctrina que predica que la calificación de un acto jurídico celebrado por una sociedad extranjera como "acto aislado" no puede medirse exclusivamente desde un criterio cuantitativo (Vitolo Daniel R., "Sociedades extranjeras y off shore", Ed. Ad-Hoc, Buenos Aires, 2203, p. 49), pero habida cuenta el fundamento que inspira la obligación de las sociedades extranjeras de inscribirse en los registros mercantiles locales, basada en principios de soberanía y control, que exceden el ámbito de interés económico de aquellas que se vinculan con aquellas (C. Nac. Civ., sala F, 5/7/2003, en autos "Rolyfar SA c. Confecciones Poza SACIFI s. ejecución hipotecaria"), considero que es de toda evidencia que la apreciación de una actuación aislada de un ente societario foráneo en nuestro país debe ser necesariamente restrictiva (Rovira Alfredo, "Sociedades Extranjeras", Ed. Abeledo Perrot, 1985, p. 56; ídem, Zaldivar Enrique, "Régimen de las Empresas Extranjeras en la República", Buenos Aires, Edifor, 1972, p. 84; Perciavalle Marcelo L. "Actos aislados cumplidos en el país por una sociedad constituida en el extranjero", publicado en la Revista "Profesional & Empresaria", Ed. Errepar, julio 2004, ps. 692 y siguientes, etc.). En tal sentido, entiendo que no corresponde calificar como "acto aislado", la actuación de una sociedad extranjera que implique un determinado grado de permanencia en nuestro país, como lo es, al menos como principio general, la adquisición de inmuebles, máxime cuando, como ha sido acreditado en autos, la finalidad de tal adquisición ha sido el alquiler o la comercialización de los mismos.

16. Por otro lado, y si bien no se desconoce que alguna doctrina nacional entiende que la utilización del plural por parte del art. 118, párr. 2º de la ley 19550, cuando se refiere a la realización de "actos aislados" por la sociedad constituida en el extranjero, autorizaría a no restringir la capacidad de la misma a la realización de una sola operación en el país (Gutierrez Zaldivar Alfonso, "Acto Aislado", publicado en El Derecho, ejemplar del 11/9/2003; Benseñor, Norberto R., "Sociedades constituidas en el extranjero. Reconocimiento de la personalidad jurídica y legitimación para actuar", publicado en La Ley, en el mes de noviembre de 2003 en un número especial sobre "Sociedades Extranjeras"), entendemos que lo que el legislador ha querido manifestar, al redactar aquella norma en la forma como lo ha sido, consiste en eximir de la carga de la registración mercantil a las entidades extranjeras que vienen esporádicamente a la Argentina a realizar operaciones comerciales, sin crear otros vínculos jurídicos que aquellos que se derivan del acto celebrado, lo cual no es aplicable al caso en análisis, donde una sociedad extranjera, constituida en un paraíso fiscal adquirió en un mismo acto 19 unidades y 25 complementarias en un mismo edificio, a los fines de su posterior locación a terceros o futura comercialización.

17. Repárese al respecto que la doctrina mayoritaria de nuestro país considera aún vigente el fallo plenario dictado por la C. Nac. Civ. del 30/10/1920, que negó la posibilidad adquirir inmuebles como si se tratara de actos aislados (Rovira Alfredo, ob.cit. p. 56 y 57; Perciavalle Marcelo, "Sociedades Extranjeras", Ed. Errepar, 1998, p. 10; Veron, Alberto V., "Sociedades Comerciales. Ley 19550, Comentada, anotada y concordada", Ed. Astrea, Buenos Aires, 1983, p. 501, etc.), receptando idéntico criterio el anteproyecto de reformas a la Ley de Sociedades Comerciales que se encuentra en pleno debate en nuestro medio, cuyo art. 123 expresamente dispone que la compra de inmuebles en el país obliga a la sociedad extranjera adquirente a inscribirse en el Registro Público de Comercio, sin formular salvedades o excepciones a esa previsión.

18. Por todo ello, y en el entendimiento que, dadas las características que ofrece la operación celebrada por la sociedad "Bryce Services Corp." en fecha 20/5/2002 y sobre la cual da cuenta la escritura pública número 156 del protocolo de la escribana Sara Jaratz de Perelmuter, así como el contenido del poder especial que le fuera otorgado a la representante de aquella entidad en la República Argentina, la Sra. Yanina M. Vecchio, conforme la escritura pública n. 95 del 8/7/2003 del protocolo de la escribana Mirta Salgado, la adquisición de 19 unidades funcionales y 25 unidades complementarias en el edificio sito en la Avenida Álvarez Thomas n. 11… y 19… esquina a la calle Concepción Arenal ns. 341…/2…/3…/5…/6…/9…, esquina Córdoba ns. 616…/8…/9…, esquina Santos Dumont ns. 344…/4…/5…/5…/5…/7…/8…/8…/9… de esta ciudad de Bs. As., excede largamente el concepto de "acto aislado" previsto por el art. 118 de la ley 19550, por lo que corresponde en derecho intimar a dicha sociedad, en la persona de su representante en la Argentina, a los fines de que proceda, dentro de los treinta días de notificada la presente, a cumplir con la inscripción registral prevista en el tercer párrafo del art. 118 de la ley 19550, bajo apercibimiento de proceder a iniciar las acciones judiciales correspondientes.

19. En consecuencia, y atento lo dispuesto por los arts. 118 de la ley 19550, el art. 8 de la ley 22315, doctrina y jurisprudencia citada a lo largo del presente, el Inspector General de Justicia resuelve:

Art. 1: Intimar a la sociedad "Bryce Services Corp.", en la persona de su representante en la República Argentina, la Sra. Yanina M. Vecchio, y en el domicilio de la calle La Pampa 183…, sexto piso "B" de la Capital Federal, a los efectos de que, dentro de los treinta días de notificada la presente, proceda a cumplir con la inscripción registral prevista en el tercer párrafo del art. 118 de la ley 19550, bajo apercibimiento de proceder a iniciar las acciones judiciales correspondientes.

Art. 2: Regístrese y firme la misma, oportunamente archívese.- R. Nissen.