La Miraguaya S.A. Res. IGJ 946/04

Inspección General de Justicia, 05/08/04, La Miraguaya S.A. Resolución nº 946/04

Sociedad constituida en el extranjero (Uruguay). Adquisición de un inmueble en Argentina. Ley de sociedades: 118. Res. 8/03. Acto aislado. Manifestación en la escritura. Criterio restrictivo. Contrato de locación. Ejercicio habitual en Argentina. Intimación a inscribirse en la Inspección General de Justicia.

Publicado por Julio Córdoba en DIPr Argentina el 08/10/10.

Buenos Aires, agosto 5 de 2004.-

Y vistas: Las presentes, que llevan el número de identificación de expte. 592154 y código de trámite n. 5062630, perteneciente a la sociedad "La Miraguaya Sociedad Anónima", de cuyas constancias surge:

1. Que conforme la escritura pública n. 125 del 16/12/2003, del protocolo del escribano Augusto A. González Elgoyhen, a la cual comparecieron los Sres. Mónica B. Alianiello y Carlos A. De Giovani, este último en carácter de presidente de la sociedad denominada "La Miraguaya Sociedad Anónima", constituida en el Uruguay, con domicilio en la calle Colonia 96…, escritorio 103 de Montevideo e inscripta en el Registro Público de Comercio de esa ciudad el 13/7/2001, al n. 6895, a los fines de que la referida sociedad adquiera el inmueble de la calle Paraguay 5…/5…, entre Florida y San Martín, de 73,8 metros cuadrados, por un precio de pesos 72.000, aclarándose en la respectiva escritura que el inmueble es para vivienda y/o locación para vivienda; que la tradición se verificó en dicho acto y que la presente operación constituyó un acto aislado de la sociedad.

2. Asignado el expediente a la Dra. María Rosa D. De Jurado, en fecha 30/4/2004, procedió a dejar intimación en el domicilio de la calle Paraguay 5…, piso 5° de la Capital Federal, por el término de diez días. Luego de ello, la aludida Inspectora volvió a dejar citación para el 26/5/2004, a los fines de proceder con la fiscalización.

3. El día 26/5/2004 se hizo presente en el organismo el Sr. Carlos A. De Giovani a fin de dar respuesta al requerimiento efectuado por el acta de citación del 18/5. Señaló que es presidente de la sociedad "La Miraguaya Sociedad Anónima" y que su carácter surge de la escritura 125 del 16/12/2003. Acto seguido se le preguntó sobre el actual domicilio social de la entidad, a lo que respondió que el mismo se encuentra en la calle Paraguay 5…, piso 5° de la ciudad de Buenos Aires y que ahí se halla fijado el domicilio del representante. Con respecto a la operación referida en la escritura 125, expresó que "…el inmueble fue adquirido para ingresarlo al patrimonio de la sociedad". Luego de ello se le preguntó sobre si la aludida sociedad se encontraba inscripta en la Inspección General de Justicia o en el Registro Público de Comercio de alguna localidad de la República Argentina, a lo cual respondió negativamente. De seguido se le preguntó al Sr. De Giovani si la sociedad ha realizado otros actos en el país, respondiendo negativamente. Finalmente se le preguntó cuales son las actividades que la sociedad desarrolla en el país, a lo cual respondió textualmente que "La sociedad no desarrolla actividad alguna".

4. En uso de las atribuciones conferidas por el art. 8 de la ley 22315 y el art. 3 de la resolución 8 de la IGJ, las siguientes medidas probatorias: a) Practicar una visita de Inspección a la calle Paraguay 5…/… piso quinto de esta ciudad a los fines de que informe sobre las personas físicas o jurídicas que la habitan, constatando además si en dicha propiedad se realiza alguna actividad empresaria; b) Intimar al Sr. Carlos A. Di Giovani con domicilio en la calle Paraguay 5…/5…, piso 5° de esta Ciudad, a los fines de acompañar, dentro de las 48 horas de notificado, copia del poder que le fuera otorgado por la sociedad "La Miraguaya Sociedad Anónima", así como también copia auténtica del acta constitutivo y estatutos de esta sociedad extranjera.

5. La visita de inspección se llevó a cabo el 22/6/2004, según informe del Inspector Luciano González, obrante a fs. 11 de las presentes actuaciones, quien ilustró que en esa fecha se hizo presente con el Inspector Néstor Cotignola en el domicilio de la calle Paraguay 557, piso 5° de esta Ciudad donde fue atendido por el Sr. Carlos Quintero, informando que el inmueble se utiliza como oficina para el "Centro Informático de la Universidad Católica de Salta" cuya sede se encuentra en la ciudad de Buenos Aires, en la calle Florida 9… piso 2° y que además lo utiliza como vivienda. Informó asimismo que el inmueble lo ocupa él y la Sra. Mónica B. Alianiello, y que ambos son inquilinos. Aclaró el referido Inspector de Justicia en su informe que la Sra. Mónica B. Alianiello es la vendedora del inmueble a la sociedad extranjera "La Miraguaya S.A." conforme datos de la escritura obrante a fs.1/ 2 con que se encabeza las presentes actuaciones.

6. Que a fs. 13/14 fue acompañado el contrato de locación celebrado sin fecha entre la sociedad "La Miraguaya Sociedad Anónima", representada por el Sr. Carlos A. de Giovani, en carácter de locador y el Sr. Carlos A. Quintero, en su calidad de locatario, a los fines de alquilar por el término de 24 meses el departamento sito en la calle Paraguay 5…, quinto piso, unidad funcional número 6 de la Ciudad de Buenos Aires. Como características de dicha operación debe señalarse que el alquiler fue establecido a los fines de vivienda propia del inquilino; que el alquiler mensual fue fijado en la suma de pesos 600 y que la vigencia del mismo se prolonga desde el 1/2/2004 al 31/1/2006.

7. Por su parte, a fs. 15/ 27 obra copia certificada del estatuto de la sociedad "La Miraguaya Sociedad Anónima", constituida en la ciudad de Montevideo, República Oriental del Uruguay, el día 9/5/2001 e inscripta en el Registro Nacional de Comercio de la ciudad de Montevideo el día 13/7/2001, al n. 6985, siendo su único director el contador Carlos A. Di Giovani, conforme designación que le fuera efectuada en la Asamblea General Extraordinaria celebrada el 16/10/2003, a la cual comparecieron sus únicos accionistas, los Sres. Mirta S. Pastorino y José E. Comas Aldave.

8. A fs. 28, en fecha 30/6/2004, y en uso de las atribuciones conferidas por el art. 8 de la ley 22315 y el art. 3 de la resolución 8/2003 de esta IGJ, la Dra. Susana C. Rodríguez, en su carácter de jefe del departamento sociedades comerciales y de regímenes de integración económica, citó a la vendedora del inmueble sito en la calle Paraguay 5…/…, quinto piso, unidad funcional n. 6, Sra. Mónica B. Alianiello, a los fines de brindar explicaciones al organismo, y dispuso el libramiento de un oficio a la Universidad Católica de Salta a los fines de informar si ella ha celebrado contrato de alquiler con respecto al referido inmueble, y si en dicha dirección funciona el "Centro Informático de la Universidad Católica de Salta".

9. En fecha 26/7/2004 fue recibido en el Organismo la respuesta al oficio oportunamente remitido a la Universidad Católica de Salta, informando expresamente que el centro informático de la Universidad Católica de Salta no tiene sitio en la calle Paraguay 5…, quinto piso de esta Capital Federal.

10. Finalmente, en fecha 2/8/2004 –fs. 37- compareció la Sra. Mónica B. Alianiello, denunciando su domicilio en la calle Paraguay 5…, piso 5° de la Capital Federal, ratificando que en ese domicilio funciona la parte administrativa del Centro Informático de la Universidad Católica de Salta, recibiendo y remitiéndose e-mails por Internet. Informó que el arquitecto Carlos Quintero es el presidente del centro informático de la Universidad Católica de Salta. Preguntada a los fines de que compatibilice esas manifestaciones con lo informado a los presentes autos por dicha Universidad, en cuanto ésta no tiene sitio en dicho domicilio, respondió textualmente "… que no le consta ninguna información sobre si dicho centro se está por mudar o no". Preguntada, de seguido, sobre el objeto social de la sociedad "La Miraguaya Sociedad Anónima", sus autoridades, socios, domicilio y actividades que desarrolla en el país, respondió textualmente "…que realizó el negocio de vender su propiedad porque necesitaba plata para sus hijos y que no le interesó quien era el comprador". Finalmente, cuando se le pidió que informe las razones por las cuales vive actualmente en el mismo inmueble que vendió a la sociedad extranjera "La Miraguaya Sociedad Anónima", indicando que solo porque es la pareja de Carlos que le alquiló el citado inmueble a la referida sociedad.

11. Finalmente, y conforme surge a fs. 38, en fecha 2/8/2004, se puso fin a las medidas investigativas ordenadas oportunamente en las presentes actuaciones, correspondiendo elevarlas a la consideración de esta Inspección General.

Considerando: 12. Que el presente expediente ha sido formado en cumplimiento de lo dispuesto por el art. 3 de la resolución general n. 8/2003 a los fines de analizar, por parte de la IGJ, los instrumentos remitidos a este organismo por el Registro de la Propiedad Inmueble en los cuales ha intervenido una sociedad extranjera invocando la celebración de un acto aislado en la República Argentina y con el objeto de encuadrar, legalmente, la actuación de dicho ente en nuestro país.

13. Que conforme a las constancias de autos, la actividad realizada por la sociedad extranjera "La Miraguaya Sociedad Anónima", constituida en la ciudad de Montevideo, República Oriental del Uruguay, lo ha sido la adquisición del inmueble sito en la calle Paraguay 5…/5…, piso 5° de la ciudad de Bs. As., conforme surge de la escritura n. 125 del protocolo del escribano Augusto A. González Elgoyhen, de fecha 16/12/2003 y su posterior alquiler al Sr. Carlos A. Quintero, en un contrato de locación sin fecha, pero con vigencia a partir del día 1/2/2003.

14. La cuestión radica entonces en determinar si la compra de un inmueble por parte de una sociedad extranjera puede ser considerada como un acto aislado, en los términos del segundo párrafo del art. 118 de la ley 19550, como parece entenderlo la aludida sociedad extranjera y su representante en la República Argentina, o si, por el contrario, se trata de una actuación que impone la inscripción de dicha entidad en los registros mercantiles locales, en los términos del art. 118 in fine de nuestro ordenamiento societario.

15. Si bien es cierto que, atento la parquedad que ofrece la ley 19550 sobre el tema, resultaría imposible establecer un criterio uniforme, aplicable a todos los casos en que una sociedad extranjera adquiere un inmueble en el país (Polak Federico, "La Empresa Extranjera", Ed. Abaco de Rodolfo Depalma, Buenos Aires, 2003, ps. 117/119), no lo es menos que, como principio general, tal actuación impone la registración de dicha entidad en el Registro Público de Comercio en los términos y con los efectos previstos por el art. 118 de la ley 19550, máxime cuando, como sucede en el presente caso, la adquisición del inmueble de la calle Paraguay 5…/5…, piso 5° de esta Ciudad por parte de la sociedad extranjera ""La Miraguaya Sociedad Anónima" no lo ha sido para una reventa inmediata, sino para ser utilizado a los fines de destinarlo a la locación, como expresamente lo reconoció el representante de dicha sociedad extranjera en la aludida escritura de compra, habiendo la sociedad "La Miraguaya Sociedad Anónima" alquilado la propiedad por el término de dos años en forma casi inmediata con su adquisición, lo cual permite descartar a dicha operación como una mera inversión transitoria por parte de la sociedad extranjera.

16. Coincido con la doctrina que predica que la calificación de un acto jurídico celebrado por una sociedad extranjera como "acto aislado" no puede medirse exclusivamente desde un criterio cuantitativo (Vitolo Daniel Roque, "Sociedades extranjeras y off shore", Ed. Ad-Hoc, Buenos Aires, 2203, p. 49), pero habida cuenta el fundamento que inspira la obligación de las sociedades extranjeras de inscribirse en los registros mercantiles locales, basada en principios de soberanía y control, que exceden el ámbito de interés económico de aquellas que se vinculan con aquellas (CNCiv., sala F, 5/6/2003, en autos "Rolyfar S.A. c. Confecciones Poza SACIFI s. ejecución hipotecaria"), considero que es de toda evidencia que la apreciación de una actuación aislada de un ente societario foráneo en nuestro país debe ser necesariamente restrictiva (Rovira Alfredo, "Sociedades Extranjeras", Ed. Abeledo Perrot, 1985, p. 56; íd., Zaldivar Enrique, "Régimen de las Empresas Extranjeras en la República", Buenos Aires, Edifor, 1972, p. 84; Perciavalle Marcelo L. "Actos aislados cumplidos en el país por una sociedad constituida en el extranjero", publicado en la Revista "Profesional & Empresaria", Ed. Errepar, Julio 2004, ps. 692 y ss., etc.). En tal sentido, entiendo que no corresponde calificar como "acto aislado", la actuación de una sociedad extranjera que implique un determinado grado de permanencia en nuestro país, como lo es, al menos como principio general, la adquisición de inmuebles para su posterior locación a terceros.

17. Repárese al respecto que la doctrina mayoritaria de nuestro país considera aún vigente el fallo plenario dictado por la CNCiv. del 30/10/1920, que negó la posibilidad adquirir inmuebles como si se tratara de actos aislados (Rovira Alfredo, ob.cit. p. 56 y 57; Perciavalle Marcelo, "Sociedades Extranjeras", Ed. Errepar, 1998, página 10; Veron, Alberto Víctor, "Sociedades Comerciales. Ley 19550, Comentada, anotada y concordada", Ed. Astrea, Buenos Aires, 1983, p. 501 etc.), receptando idéntico criterio el Anteproyecto de Reformas a la Ley de Sociedades Comerciales que se encuentra en pleno debate en nuestro medio, cuyo art. 123 expresamente dispone que la compra de inmuebles en el país obliga a la sociedad extranjera adquirente a inscribirse en el Registro Público de Comercio, sin formular salvedades o excepciones a esa previsión.

18. Por todo ello, y en el entendimiento que, atento las características que ofrece la adquisición del inmueble de la calle Paraguay 5…/5… piso quinto de la Ciudad de Buenos Aires por la sociedad extranjera "La Miraguaya Sociedad Anónima" y su inmediata locación excede largamente el concepto de "acto aislado" previsto por el art. 118 de la ley 19550, corresponde intimar a dicha sociedad, en la persona de su representante en la Argentina, a los fines de que proceda, dentro de los quince días de notificada la presente, a cumplir con la inscripción registral prevista en el tercer párrafo del art. 118 de la ley 19550, bajo apercibimiento de proceder a iniciar las acciones judiciales correspondientes.

19. Que sin perjuicio de ello, las constancias de autos hacen dudar seriamente sobre la sinceridad de la operación de compraventa entre la sociedad "La Miraguaya Sociedad Anónima" y la Sra. Mónica B. Alianiello, pues la permanencia del vendedor en la propiedad vendida, constituye lo que la doctrina clásica denomina como "Retentio possessionis", la cual constituye una de las mas importantes presunciones en materia de prueba de la celebración de un acto simulado. Así lo ha dicho la doctrina y la jurisprudencia en forma reiterada, sosteniendo que la retentio possessionis es uno de los indicios más típicos de la simulación (CNCiv., sala A, JA 1962-I-353), que consiste en la permanencia del vendedor en la vivienda enajenada (CNCiv., sala C, ED 14-714, fallo 7520), toda vez que "La falta de entrega material de la cosa al comprador, en virtud de continuar el vendedor obrando como antes del contrato, constituye una seria presunción de simulación (CNCiv. 1ª de la Capital Federal, LL 5 - 643) etc.

20. Ratifica tal presunción de simulación, las falaces manifestaciones del inquilino de dicha propiedad, el Sr. Carlos Quintero en torno a la utilización del inmueble para la Universidad Católica de Salta, lo cual fue totalmente desvirtuado por esta prestigiosa entidad en su nota de fecha 26/7/2004, y las ambiguas y nada claras explicaciones brindadas por la Sra. Mónica B. Alianiello en la audiencia celebrada en sede de este organismo el día 2/8/2004.

21. En consecuencia, y atento lo dispuesto por los arts. 118 de la ley 19550, el art. 8 de la ley 22315, doctrina y jurisprudencia citada a lo largo del presente, el inspector general de justicia resuelve:

Art. 1: Intimar a la sociedad "La Miraguaya Sociedad Anónima", en la persona de su presidente, el Sr. Carlos A. De Giovani, al cual deberá notificarse la presente en sus domicilios de la calle San Martín 4…, quinto piso y Paraguay 5…/…, quinto piso, ambos de esta ciudad de Buenos Aires, a los efectos de que, dentro de los quince días de notificada la presente, proceda a cumplir con la inscripción registral prevista en el tercer párrafo del art. 118 de la ley 19550, bajo apercibimiento de proceder a iniciar las acciones judiciales correspondientes.

Art. 2: Regístrese y firme la misma, oportunamente archívese.- R. Nissen.