Sempra Energy Internacional Argentina sucursal argentina c. Daiss Günter

CNCiv., sala K, 21/07/06, Sempra Energy Internacional Argentina sucursal argentina c. Daiss Günter A.

Contrato de locación. Inmueble en Argentina. Locador con domicilio en Alemania. Locatario sucursal argentina de sociedad constituida en el extranjero. Pesificación. Excepciones. Dec. 410/02. Dec. 704/02. Obligaciones pagaderas con fondos provenientes del exterior. Carga de la prueba. Falta de acreditación.

Publicado por Julio Córdoba en DIPr Argentina el 11/04/11.

2º instancia.‑ Buenos Aires, julio 21 de 2006.-

El Dr. Ameal dijo: Contra la sentencia definitiva de fs. 145/48 que hizo lugar parcialmente a la demanda incoada por Sempra Energy Internacional Argentina y rechazó la reconvención deducida por Günter Alfred Erwin Daiss, se alzan las partes, quienes vierten sus quejas: la demandada reconviniente en la memoria de fs. 161/63 y la actora reconvenida en el escrito de fs. 165/67. Los respectivos traslados fueron contestados a fs. 172/73 y fs. 174/76.

En primer término entiendo pertinente efectuar un encuadre jurídico del tema planteado en autos, indispensable a fin de aplicarle la normativa legal apropiada.

El contrato de locación celebrado en fecha 10 de septiembre de 1999 tuvo por parte al locador Sr. Günter Alfred Daiss, con domicilio en el extranjero, conforme lo manifiesta la actora a fs. 86, y a la locataria Sempra Energy Internacional Argentina, sucursal argentina, sociedad extranjera según surge del poder agregado a fs. 3; no obstante denunciaron ambos domicilio en la Ciudad de Buenos Aires en el momento de celebrar la contratación.

El plazo locativo fue pactado en 36 meses venciendo el día 9/9/2002, aunque la extinción del contrato y restitución de las oficinas ubicadas en Av. Leandro Alem 584, piso 7, Cap. Fed. se materializó en fecha 5/11/2002, según constancia de fs. 23, renunciando la locadora "a cualquier tipo de reclamo vinculado con el estado de entrega del inmueble", no refiriéndose al canon locativo.

La locataria abonó el alquiler mensual de U$S 7000 pactado hasta el mes de diciembre de 2001 inclusive y desde el mes de enero de 2002 al mes de agosto de 2002 la cantidad de $ 7000 mensuales, de lo que dan cuenta los recibos y facturas acompañados por la actora de fs. 103 a fs. 116.

El cambio de moneda obedeció a que la locataria se acogió a los beneficios de la "pesificación" regulada por la ley 25561 (art. 11), decreto 214/2002 (art. 8) y ley 25820.

Por último en el contrato de locación la locataria entregó en depósito la cantidad de catorce mil dólares (U$S 14.000) a restituirse al término del plazo convenido y contra entrega de las comodidades alquiladas y no existiendo deuda por ningún concepto (ver fs. 15).

Atento a ello la demanda fue instaurada solicitando la parte actora la devolución de dicho depósito en dólares (U$S 14.000) sin admitir que dicha suma sufra variación alguna en virtud de la "pesificación", aduciendo que la deudora es una persona física con residencia en el extranjero y por tanto está excluida en cuanto al cumplimiento de sus obligaciones respecto a personas jurídicas radicadas en el país, de la aplicación de la legislación de emergencia económica (art. 1 decreto 410/2002 inc. g incorporado por decreto 704/2002).

Por su parte, la demandada rechaza la pretensión de la actora y solicita, mediante la reconvención impetrada, la reestructuración del contrato en su totalidad, a fin "de compartir los efectos de la modificación de la relación de cambio en modo equitativo" fijándose el monto adeudado por la locataria por las diferencias del período enero a agosto inclusive entre el monto abonado en concepto de alquiler de $ 7000 y los U$S 7000 originariamente pactados.

En razón de considerarlo metodológicamente más apropiado, en primer lugar se analizará el reajuste del precio locativo solicitado por la reconviniente para luego abordar lo concerniente al depósito de garantía que motivó estas actuaciones.

Las obligaciones relativas al pago de canon locativo se encuentran reguladas por el art. 11 ley 25561 y por ello "se convertirán a razón de un dólar estadounidense (U$S 1) = un peso ($1), o su equivalente en otra moneda extranjera, resultando, aplicable la normativa vigente en cuanto al Coeficiente de Estabilización de Referencia (C.E.R), que tratándose de oficinas es aplicable, conforme lo determina la ley 25713.

Así mismo, el art. 11 precitado expresa que "la parte deudora no podrá suspender los pagos a cuenta ni la acreedora negarse a recibirlos".

Tal normativa legal fue complementada por el decreto 214/2002 (arts. 8 y 4) que refrenda la conversión de referencia.

El actor en estos autos abonó la locación amparándose en tal régimen, aunque no lo hizo en forma íntegra por cuanto no fue aplicado a las sumas pagadas el índice de conversión que en forma imperativa la legislación sancionó.

Al tratar este asunto el primer sentenciante argumentó que en razón de no haber efectuado reserva alguna el locador al recibir el pago de los alquileres, no puede reclamar diferencia alguna por el efecto cancelatorio del pago.

Entiende el suscripto que tal razonamiento no es adecuado ya que el acreedor no puede rechazar el pago de una suma adeudada en parte líquida, ya que ello configura una excepción al principio de integridad del objeto debido (art. 743 CCiv. y concs. y art. 502 CPCCN) quedando como saldo adeudado la parte ilíquida, que en el caso de autos es la que resulta de la aplicación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (C.E.R).

Por otra parte, la inexistencia de reserva en los recibos extendidos por el locador es irrelevante ya que los pagos fueron realizados en el marco de 'la legislación de emergencia, y por lo tanto deben ser reputados "a cuenta", por acreedor y deudor (art. 11 ley 25561 modificado por ley 25820, art. 3).

La parte actora no puede rebatir tal razonamiento por cuanto, al haberse acogido al régimen de la legislación de emergencia para el pago del canon locativo, admitió la aplicación del régimen legal in totum, incluso respecto a la forma en que efectuaba y eran recibidas las sumas mensuales adeudadas.

También cabe acotar, que en el acto de recepción de las comodidades locadas, la locadora renunció a "cualquier reclamo por el estado de entrega del inmueble, sin hacer mención a eventuales diferencias por el canon locativo" por lo que este asunto quedó pendiente.

Por lo expuesto, la pretensión de la demandada reconviniente en procura de una reestructuración del plan prestacional contractual debe tener acogida en este tribunal, si mi parecer es compartido, ordenándose el reajuste de las sumas abonadas en concepto de alquileres mensuales desde el mes de enero a agosto inclusive de 2002 con aplicación, en cada período, del Coeficiente de Estabilización de Referencia (C.E.R.) publicado por el Banco Central de la República Argentina, con mas un interés del 14% anual aplicable sobre las diferencias adeudadas desde el día 5 de cada mes y hasta el momento del efectivo pago.

En segundo término será tratada la restitución del depósito de garantía.

En el contrato suscripto por las partes no se efectuó aclaración alguna respecto a la incidencia que pudiera tener en el cumplimiento de las prestaciones de cada parte el lugar de residencia de ellas, aunque quedó expresado que tanto el locador como la locataria tenían domicilio en el país, remarcándose el origen extranjero de esta última, a lo que luego se agrega el reconocimiento por parte de la demandada de no tener "domicilio en el país" (fs. 86) si bien no se especifica nada respecto a la residencia, ya que bien puede tener el locador domicilio real en el extranjero y residir en el país.

La actora dando como cierta la residencia de la demandada fuera del país, entiende que no se encuentran incluida en la conversión a pesos establecida por el decreto 214/2002, la obligación por parte del locador del depósito de garantía pactado en U$S 14.000.

Ello es así por cuanto expresa que se trataría de "obligaciones de dinero en moneda extranjera, contraídas por personas físicas o jurídicas residentes o radicadas en el extranjero, … a favor de personas físicas o jurídicas residentes en el país aún cuando fuera aplicable la ley argentina" (inc. g art. 1 decreto 410/02).

Puede ser por inadvertencia qué la actora no agregó en su presentación un requisito que también reclama la norma legal para tornar viable la exclusión y es que tales obligaciones debe ser "pagaderas con fondos provenientes del exterior" (inc. g citado) circunstancia que de ninguna forma quedó probada en autos.

Por lo relatado entiendo que la obligación emergente de la restitución del depósito de garantía también está alcanzada por el régimen de "pesificación" instaurado por la legislación de emergencia citada en este voto y por ello la locadora deberá devolver a la locataria la suma originariamente recibida en dólares correctamente convertida a pesos a razón de 1 dólar = 1 peso lo que deberá ajustar, conforme a la doctrina emergente del art. 1198, aplicando el Coeficiente de Estabilización de Referencia (C.E.R) publicado por el Banco Central de la República Argentina.

El índice predicho se elige como parámetro adecuado para reestructurar la relación obligacional, atento que el mismo corrector fue aplicado al reajuste del precio locativo en lo referente al cálculo de diferencias entre lo abonado y lo que conforme a derecho correspondía ser pagado.

La suma a restituir en concepto de devolución de depósito, calculada según quedó expuesto, deberá ser adicionada por intereses del 14% anual computables desde el 5/11/2002 hasta la fecha del efectivo pago.

La solución arribada en este voto preserva el equilibrio prestacional que originariamente fue concebido como presupuesto básico para celebrar la contratación. Es por ello que no puede ser acogida la pretensión del actor de pagar el alquiler en pesos sin aplicación de ningún índice correctivo y reclamar la restitución del depósito en dólares estadounidenses.

El art. 1198 CCiv. consagra un principio liminar del derecho de daños, que es el de buena fe probidad‑lealtad en la celebración, interpretación y cumplimiento de lo pactado, conforme a lo que las partes "verosímilmente entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión"; dicha pauta no admite una pretensión reñida con el sentir de la partes al expresar su consentimiento contractual y su aplicación al caso de autos trae aparejado el rechazo de la pretensión de la actora por no ajustarse a derecho ni a equidad.

Por ultimo una vez que se tornen líquidas las obligaciones recíprocas que, con motivo de la demanda y reconvención, surgen de acuerdo a lo resuelto ut supra se opera la compensación judicial extinguiéndose ambas deudas hasta el monto de la menor, quedando pendiente de pago el saldo remanente.

En atención a la forma como se resuelve, al progreso, alcance y naturaleza de los agravios vertidos, las costas de ambas instancia deberán imponerse en un 70% a cargo de la actora reconvenida y el 30% restante en cabeza de la demandada reconviniente (art. 71 CPCCN).

Por lo expuesto, expido mi voto porque se revoque la sentencia recurrida haciéndose lugar a la reconvención, ordenándose el reajuste de las sumas abonadas en concepto de alquileres mensuales desde el mes de enero a agosto inclusive de 2002 con aplicación, en cada período, del Coeficiente de Estabilización de Referencia (C.E.R.) publicado por el Banco Central de la República Argentina, con más un interés del 14% anual aplicable sobre las diferencias adeudados desde el día 5 de cada mes y hasta el momento del efectivo pago; se confirme en cuanto hace lugar parcialmente a la demanda, pero se la modifique en el sentido que la locadora deberá devolver a la locataria la suma originariamente recibida en dólares correctamente convertida a pesos a razón de 1 dólar = 1 peso, la que deberá ajustar, conforme a la doctrina emergente del art. 1198, aplicando el Coeficiente de Estabilización de Referencia (C.E.R.) publicado por el Banco Central de la República Argentina, con más intereses a la tasa del 14% anual computables desde el 5/11/2002 hasta el efectivo pago; operándose la compensación de las obligaciones recíprocas entre las partes. En atención a la forma como se resuelve, progreso, naturaleza y el alcance de los agravios vertidos por una y otra parte, las costas de ambas instancias se imponen en un 70% a cargo de la actora y el 30% restante en cabeza de la demandada.

Las Dras. Díaz y Rejo por las consideraciones y razones aducidas por el Dr. Ameal, votan en el mismo sentido a la cuestión propuesta.

El tribunal decide: Revocar la sentencia recurrida haciéndose lugar a la reconvención, ordenándose el reajuste de las sumas abonadas en concepto de alquileres mensuales desde el mes de enero a agosto inclusive de 2002 con aplicación, en cada período, del Coeficiente de Estabilización de Referencia (C.E.R.) publicado por el Banco Central de la República Argentina, con mas un interés del 14% anual aplicable sobre las diferencias adeudados desde el día 5 de cada mes y hasta el momento del efectivo pago; confirmar en cuanto hace lugar parcialmente a la demanda, modificándola en el sentido que la locadora deberá devolver a la locataria la suma originariamente recibida en dólares correctamente convertida a pesos a razón de 1 dólar = 1 peso, la que deberá ajustar, conforme a la doctrina emergente del art. 1198, aplicando el Coeficiente de Estabilización de Referencia (C.E.R) publicado por el Banco Central de la República Argentina, con más intereses a la tasa del 14% anual computables desde el 5/11/2002 hasta el efectivo pago; operándose la compensación de las obligaciones recíprocas entre las partes: En atención a la forma como se resuelve, progreso, naturaleza y el alcance de los agravios vertidos por una y otra parte, las costas de ambas instancias se imponen en un 70 a cargo de la actora y el 30% restante en cabeza de la demandada.

Difiérase la regulación de honorarios para una vez aprobada en autos la liquidación definitiva (conf. art. 279 CPCCN).

Regístrese, notifíquese y devuélvase.‑ O. J. Ameal. S. A. Díaz. C. M. V. Rejo.